, SòniaVives-Miró, 陈明玉Urbanisation and construction of the real estate bubble in late capitalism in Spain
OnofreRullan, SòniaVives-Miró, CHENMingyu通讯作者:
收稿日期:2016-03-3
修回日期:2016-05-24
网络出版日期:2016-07-30
版权声明:2016《地理研究》编辑部《地理研究》编辑部
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1 引言
不论是从持续时间还是从阶段特征来看,所有的分析都一致地显示：西班牙1990年代中期和2006-2007年间的城市化与城市建设与先前数据说明的发展非常不一样,城市扩张和随处可见的景观破坏——在西班牙乃至全欧洲都饱受批评,这只是问题的一个方面。另外,经济危机很快转化为社会危机,将西班牙很大一部分人进入前所未有的不稳定状态：失业、遗弃、被驱逐、自杀等,更难以获得健康和教育,收入暴跌,债务,更加强烈的性别歧视……这就是西班牙1990年代中叶以来新自由主义政策之下出现的地域不平等发展现象。本文聚焦于西班牙1996-2007年间的房地产泡沫,认为此次危机与西班牙前两次经历的地产泡沫有着相似的政治经济背景条件：都是将住房建设作为利好投机性投资。但几次泡沫供给结构却不同：这次的住房供给主要为分散式,不同于以往的集中供应;旅游地产大量出现;房屋拥有型社会形成。然而作者认为供给结构的改变并非危机的主要原因,进一步提出了造成房地产泡沫的四个关键要素：符合一定条件的土地、土地规划的配合、充足的资金与可获得的土地所有权。最后的结论是：政策的制定直接影响了城市的土地利用、发展规划、金融系统与个人资产、造成住房逐渐由使用品变为投机性投资的交易对象、银行体系信用缺乏真实保障,最终导致了住房库存量陡增,大量房屋拆除事件与失业率攀升等经济和社会方面的破坏性影响。2 城市化过程和房地产泡沫
扩张型城市化绝不仅仅是西班牙特有的现象。21世纪之交时,世界范围内产生了巨大的科技股票资本市场泡沫,且这些泡沫的大多数沉淀在了房地产中,二者共同触发了扩张型的城市化。扩张型城市化与积极的贷款政策紧密相关,最后以房地产泡沫结束,尤其在美国、爱尔兰和西班牙这些国家特别明显。究其原因主要是美联储支持下的房地产市场高级复杂融资产品和降息共同造成的[1]。这些使得经济政策掌控者具有了像西方央行、国际货币基金组织和世界银行一样的重要性。在当下新自由主义经济模式已经取代福特主义经济模式时,扩张型城市化的根本原因或许可以在西方世界的经济全球化中寻求。这样的国际背景也使西班牙在劫难逃,其影响已经远远超越了政治体制和政党的限制[2]。作为经济全球化模式的新成果,东南亚和中国、中东、美国以及许多其他外围区域也在房地产市场的巨大转变下面临快速的变化。同样,在欧洲过去的几十年间,尽管城市化扩张在不同的国家情形不同,但更大规模的城市化扩张还是比比皆是。环境信息合作组织（CORINE）的土地覆盖（CLC）项目将城市化空间的扩张称作土地的“人工化（artificialisation）”,这就相当于人们通常理解的城市规划和城市基础设施建设。根据CLC提供的1987年、2000年和2006年欧洲的数据（有些国家提供数据的年度不太相同）,2000-2006年,“已开发土地”从186528 km2增长到了192786 km2,增长了5.3%（6258 km2）。这也就是说年均增长率达到0.55%,新开发的空间占大陆面积的3.4%[3]。通过分析2000-2006年间繁荣期的城市化,本文将欧洲范围内的城市化分为两种形式：一种是商业、工业和基础设施的城市化,另一种则是居住城市化。这种全球化现象显示出区域和地方的特殊性,很多****已从很多经济学以外的角度对其进行了分析。因为居住对城市化影响是最大的,很多地理学和其他学科的文献都对居住空间的转型和增长进行了研究①(关于此问题的更多研究见于其他建筑领域的文献[5-9]。在地理学领域,本文在此强调一些用国际方法研究西班牙案例的文献[5-17],但并不能保证完全包括。对于这些研究,本文将大多数文章在文中有所呈现。)。在西班牙,如果用住房的数据②(从1960年开始,可以通过Official Schools of Architects获得官方统计的月度房屋数据（serie mensual de viviendas según régimen）[18]。在该系列的分析中详细地描述了西班牙每月的住房建设量。)去分析这种现象,可见自佛朗哥发展时期（Francoist developmentalism）以来,最近这一次是最剧烈的[4]。
在最近的50年间,西班牙经历了三次房地产泡沫：1969-1974年、1986-1992年和1996-2007年。每一次都发生在政治和经济形势将房屋建设作为利好投机性投资的时候,它们是：1960年代西班牙进入佛朗哥发展时期,1986年西班牙加入欧洲经济共同体,1999年西班牙加入经济和货币同盟并采用欧元为共同货币。这三项政治和经济领域的大事件都有着共同的结果,即住房供应过剩、国家外债高筑和房价飙升后狂跌。事实上,在1960-1973年间,西班牙在住房建设方面有过一段繁荣期,并在1973年达到了553400套的峰值。当时这些住房的50%是保障性住房,原因是银行的资本准备金率限制而不得不将贷款贷给这类住房。在1974-1985年间,住房建设出现了一段停滞期,到1984年住房建设数量下降到224700套。在2004-2006年间,在新自由主义经济思想的引导下,出现了更好的抵押信贷市场和融资条件,住房建设板块强烈扩张,导致在2000年、2004年和2006年间,房屋建设量都超过了600000套,这一数量几乎是法国、德国和英国同期住房建设的总和。根据资料,在1997-2007年间,西班牙住房建设量从1960万套增长到2420万套,10年间增加了450万套,年均增长45.8万套,年均增长率达到2.1%;而在2001-2006年间,年均增长55.7万套,年均增长率高达2.5%。
尽管住房建设的数据表面看似乐观,但是住房问题实质上愈加严峻。就如很多****坚持认为那样：因为在过去一些年建造出来的房子只是作为商品进行交易,而不是用来使用,所以住宅量和房价一同上升。住房建设是为了获取投资回报,而不是为了满足大众的居住需求。正如Oca?a[19]所评价的：“住房价格的真实水平通常会很高,高于成本,接近人群购买力的上限。”用更加尖锐的方式来说,住房价格在自身成本以上的部分是通过购房者的借款能力设定的。
在住房建设的扩张时期,私有住房建设量和房价同步上升（图1）。但2010年却仅有63090套住房建设,可以想象西班牙房地产业经历了多么剧烈的下滑,并且下降到空前未有的低谷时刻[18]。2006年住房开工建设的数据是664923套,仅4年就下降了91%,持续的年下降率高达44.5%,泡沫破裂的景象是多么可怖！再看2011年和2012年的数据,分别是51956套和34580套,说明尽管住房开工数还在持续下降,但下行的速率已经没那么快了。与此同时,房价也从1995年的629.7 �/m2涨到2007年的2085.5 �/m2,到2013年又跌回到1481.7 �/m2。
显示原图|下载原图ZIP|生成PPT图11995-2013年西班牙私人住宅的开工量和房屋价格
注：资料来源于西班牙发展部和住房部。
-->Fig. 1Private housing initiated and house prices in Spain during 1995-2013
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然而,仅通过图1中数字变化的观察可能会掩盖已经开始成形的供给结构上的重大变化。沿着这样的思路,有三个基本的事实必须澄清。首先,图1中表现出的繁荣景象在很大程度上可以解释为是由于分散化的城市供应超过了最传统的集中供应（但并未代替）所致,已有大量的文献对这两种供应进行了研究[20]。其次,旅游业作为纯粹拉动房地产需求的发动机的角色日益凸显。这就是巴伦苏埃拉[21]的所谓旅游地产③(尽管Mario Gaviria 在此之前已经研究了这个现象很多年,但用的都是其他的词语。在1979年,Francisco Jurdao正式提出旅游地产,并用该词来形容Costa del Sol发生的现象。)与严格意义的旅游（Exceltur）的不同,旅游地产的组织方式更像是酒店大堂（Live in Spain）。最近的一次开发十分引人注意,所谓的住宅度假村（residential resorts）的开发面积已超过了100 hm2,在Marina de Cope甚至扩张到2000多公顷[21]。第三,在20世纪后半叶,住房拥有状况经历了一次巨大的变化,在1950年有超过50%的家庭住在租来的房屋里（在大城市是90%）,而到2011年该比率下降到11%[22],形成了所谓的拥有住房社会（ownership society）[23]。这个阶段表现出的“过激”使得西班牙成为欧盟中每千人拥有住房量最高的国家,也是房屋空置数量最高的国家和二手房最多的国家。根据这些,西班牙完全配得上“全球房地产泡沫之最”的国家绰号。如果把住房看作是一个家或消费品时,它的价格越低越好;然而,如果它被完全被看作是一种投资手段或交易货品时,那么价格越高,获利就越大了。换言之,在西班牙房地产市场,住房不是社会最需要的房地产产品,而是在生产和流通过程中最能让开发商获利的产品,从交易来看,这样的情况屡屡发生。因此,那些图表和数据所展示的令人印象深刻的反常现象,似乎可以通过住房分散化、旅游地产以及房屋拥有权的变迁来解释。
土地覆盖委员会首次提供了全欧洲④(项目MOLAND（http://moland.jrc.ec.europa.eu/）旨在控制并推测欧洲主要城区面积的土地使用情况。)和西班牙“已开发土地”数据,对西班牙⑤(除了Observatory of Sustainability in Spain (OSE) 的官方出版物以外,http://www.sostenibilidad-es.org/informes/informes-tematicos/cambios-de-ocupacion-del-suelo-en-espana,我们还推荐其他一些针对结果的不同分析[25,26]。不论是官方的还是源自于这些的出版物,提供的数据不一定相吻合,因为不同的年份下,可获得的数据解聚程度因为CLC项目的等级不同而有差异。因此,在西班牙的案例中,在1997年和2000年可获得的最大解聚程度在2006年却不可获得。在这次工作中,本文倾向于OSE的官方出版物中的数据,与CLC第三等级是相符的。)来说,图2反映了全欧盟“已开发土地”是如何从2006年仅有的3470 km2,逐步扩大到6700 km2和10170 km2。在这19年间,土地人工化的平均增长速度持续维持在50 has/天。其中：在1987-2000年间,这个速度略缓,是36 has/天,共人工化了1700 km2;而在2000-2006年间,速度加快到81 has/天,共人工化了1770 km2。在这一期间,欧盟国家“已开发土地”增长了5.3%,年增长0.55%;而西班牙却增长了21%,年增长3.24%。很多研究也证明了它相比于欧洲的不同,即：西班牙的人口增长率远低于住房建设的增长率⑥(通过对比西班牙1992年的人口（3940万居民）和2010年的人口（4700万居民）,可以观察到年增长率为0.93%,然而如果对比房屋数量,1991年（1720万）到2009年（2680万）的增长率为每年3.40%。这等于说在以上提到的年份里,770万套建造的住房当中,190万套就足够满足严格意义上的人口需求了。)。一项已开发土地用途的研究表明,西班牙的居住用地、工业用地、商业用地,尤其是基础设施用地都比较分散[24]。
显示原图|下载原图ZIP|生成PPT图2西班牙已开发土地面积情况变化
注：资料来源于OSE。
-->Fig. 2Situation and evolution of artificial surface area in the Spanish state in 1987, 2000-2006
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通过城市化与基础设施建设带来的土地人工化地理分布分析（图3）,可以明显地看出马德里和地中海地带两个区域与其他地方不同[25]。在马德里,主要是政治和经济中心,一方面是西班牙与欧洲联系的枢纽,另一方面也是西班牙与世界联系的核心。今天马德里在应对国际政治和经济关系时,老的前工业城市的港口功能仍然在发挥作用。在地中海地带,城市化则主要是由于交通基础设施的发展和旅游地产的影响,而且交通基础设施建设的影响更加显著。
显示原图|下载原图ZIP|生成PPT图32000-2006年西班牙人工化地区的扩张
注：资料来源于相关网站（http://www.eea.europa.eu/highlights/land-cover-country-analyses）。
-->Fig. 3Expansion of artificial areas in Spain during 2000-2006
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3 西班牙城市化新格局及其形成要素
要更好地理解经济周期,就要清醒地认识到：在资本主义经济下出现的所谓利润率下降会带来过量积累,从而引发周期性经济危机,并且过量积累会压制过剩资产投资,最终导致总积累贬值。哈维[22]是一直坚持以此解释资本主义危机的****之一,他认为这种危机的化解需要通过地理扩张和剩余固定资产投资,这就是所谓的二次积累循环（secondary circuit of accumulation）[23]。西班牙在2008年⑦ (一些****已经提出一系列关于平行实施的原因,他们的成果可以帮助我们了解西班牙发生的土地情况[27]。)经济危机之前出现的城市化和建设疯狂扩张是土地（territory）、土地规划、资金和土地所有权四个条件都满足并发生共振的结果。土地必须具有经营房地产的条件,土地规划应该允许城市化,投资者需要有钱投资,并且土地是可获得所有权的。如果任何一个条件不满足,建设项目就不能开工。如果土地条件不满足,例如可达性、大型基础设施等,那么城市开发项目就无法启动。如果与土地规划相悖,那么大型的开发项目也无法实施,这些项目只会在城市规划判定其符合时宜的时候才能进行。如果没有资金（自有资金,借来的或是预设的）,城市化就不可能扩张,也不可能有真的建造工程。最后,即使土地满足条件,城市规划条件和经济条件也都允许,还需要拥有土地的所有权,或者有一个能获得所有权的法律机制才能实现城市化和城市建设。
因此,城市化必须是土地、土地规划、资金和土地所有权四个要素综合发挥作用。这也很好地解释了西班牙2008年世界经济危机前十年爆炸性城市化发生的原因,当时西班牙的一些临时的或是地理上的特殊状况满足了这四个要素的综合和共振。
3.1 土地
要想实现城市化扩张和城市建设,相关土地条件必须满足,其中包括自然条件（气候,海滩等）、景观条件和区域条件。就区域条件而言,首先是良好的可达性,因为无论是对于潜在的购房者还是对于能源、物质材料的低成本搬运,都需要就城市化空间的地理扩张进行空间再组织[28],可达性是实现的保障条件。如果这一条件不满足,土地就需要去满足它,于是就有了“西班牙空间布局（Spanish spatial arrangemen）”,这是哈维[18]的资本空间化理论（the spatio temporal fix）⑧(Isidro López 等建议将其翻译为空间的临时处置或方案[2]。)在西班牙的独特体现。也就是说,固定资产投资可以激活“资产累积的二次循环”[23],过量的资产累积造成了剩余部分被空间化了,其总量已经超过了全球空间化资本数量的总和。西班牙的几处巨型项目（megaprojects）就是通过不断侵占空间,用现代化的方式实施这种资本的空间化生产的,其中最典型的是大型交通设施的建设。交通基础设施对于房地产市场的关系就如同固定资产对于产业发展的关系一样。但与后者不同,公共投资获取了土地升值产生的那部分资本收益应属于土地所有者[26]。仅仅高速公路、高速铁路和机场自身提供的可达性是不够吸引地产投资的,其实是交通基础设施带来了土地的升值,从而吸引了地产投资对其空间进行“布局”或“改造”。
到1980年中期,来自欧盟基金中农工分离补贴使西班牙强大的交通基础设施建设开始加速。到1990年,基础设施项目（也被不恰当地称作计划）投资达到了空前高度：1993年编制的基础设施总体规划的规划期是2007年,计划投资110亿欧元（其中50%来自欧盟融合基金和FEDER）;正在实施的基础设施和交通战略规划（PEIT）⑨(http://peit.cedex.es/.)其规划期是2020年,计划投资240亿欧元。2011年10月欧盟通过了新一轮欧洲交通网⑩(http://www.fomento.gob.es/MFOM/LANG_CASTELLANO/GABINETE_COMUNICACION/OFICINA_DE_PRENSA/NOTICIAS1/2011/OCTUBRE/111019-01.htm.)规划的修编方案,该计划采用的思路与大型基础设施联合基金相同,即在投资周期内能够获得初始投资的回报。他们很大程度上是用欧洲和西班牙的剩余资产在西班牙投资——项目是联合投资,投资回报通过土地增值,尤其通过城市化来获得。西班牙公共项目招标中这些项目快速增多,如图4所示,1990年末经历的重大基础设施项目需求与这一时期的房地产泡沫非常一致。
显示原图|下载原图ZIP|生成PPT图41987-2006年公共项目招标需求的发展
注：资料来源于文献[
-->Fig. 4Evolution of calls for tender for public works during 1987-2006
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土地配置作为第一个条件,在西班牙通过相对不同等级的投资实现,很多****做了相关的研究。无论是新机场建设还是现有机场扩建,或是拥有欧洲最长高速铁路网（2600条）,但与法国或德国比,客运量都要少很多,这也从另一个侧面说明西班牙基础设施建设政策是如何刺激房地产板块的。
3.2 土地规划法规
缺乏规划常常被认为是城市病和城市化疯狂扩张的原因。然而,这些完全合法的规划条例,正是造成这起泡沫的根源所在,城市建设活动恰恰都是按照城市规划方案实施的,这些规划的编制和通过也是符合西班牙立法规定的。事实上,在这些规划被审批之前,就在私下交易中达成了协议,等到公之于众时,绝大多数毫不知情的百姓只能感到惊讶和愤怒。事实上,大多数与城市建设相关的腐败案件被曝光之后——即呈上法庭时,都是由于那些黑幕交易未被履行,当知情者眼看着他们的期望要落空又肯定自己不会有曝光危险也就顺势“放水”,由此可见腐败案有多严重！二次世界大战后,为了满足福利国家建设的要求,欧洲确认了土地规划由城市政府编制的做法。在1980年,第一轮对福利国家的正面进攻引发了一场大讨论。有争议的规划和1980年的建设项目严重对峙展现了有史以来的大决战,参与决战的有城市规划师霸权、规划代理人和以项目为代表的私人投资者代表。不管怎样的对决和争论,城市规划从来都没有消失,因此不能说城市过度开发的原因是规划缺失引起的。
在土地规划方面,新自由主义思潮在1980年初露头角,到1990年逐渐深入到城市化领域。支持可开发用地新法规的第一次“警笛”在1993年拉响,这可以在《城市土地市场的竞争力报告（Informe sobre Competencia en el Mercado de Suelo Urbano?(报告的全文参见网站（http://www.cncompetencia.es/Inicio/Informes/Estudios/tabid/228/Default.aspx?pag=3）。)）》中找到端倪。这是一份因垄断危害而诞生并支持自由竞争的大报告（政治补救措施）,其核心部分就是可开发用地新法规（Remedios políticos que pueden favorecer la libre competencia y atajar el da?o causado por los monopolios）,它由隶属于经济与金融部（MEH）的前捍卫自由竞争法庭（TDC）?(TDC的主席,在1994年的一篇文章中,为了起草这份报告感谢了“Soriano的评论”[32]。Soriano是1997年“所有的事物皆可发展”那个法律最著名的捍卫者之一。)在1993年起草,到2007年被国家竞争法庭采纳。据当时的法庭长官说,由于“欧盟融合计划”贸易发展局（TDC）负责了上述的报告[4]。“自由竞争”已经成为西班牙真正能够获得欧洲投资的必要条件。
不管是城市规划委员会的规划实践,还是1998-2007年间关于“所有土地都可开发”的强行规定,都是基于一种受霸权思想驱使的盲从信念,认为：只要令供给量上升,就能令价格下降。然而,事与愿违,恰恰相反,随着对于土地升值的期望不断被满足,房价也被强烈抬升,这就是1995-2007年间西班牙的真实情况[23]。
除了极少数例外,一般而言,土地使用规划总是给出清晰趋势而且规划出来的土地往往多于预期需求。换言之,在1995年,在西班牙供给的数量巨大的土地都是被规划授权的,当时被规划的城市化土地相当于“从罗马时代以来”[14]所有城市化用地的三分之二。还有一些研究数据说明,地中海和加纳利群岛的沿海城市,被城市土地规划授权的空间容量是现存房屋储量的三倍[29]。
在过量积累的大环境下,城市规划和土地规划总是屈服于资本主义周期性危机的过剩资产投资需求,就像发展主义[30]盛行时一样,土地规划和法律并不能阻止任何一种城市化扩张的脚步。为了不使过剩资产贬值,不得不允许并且强力推动着即使是暂时的空间扩张。
3.3 资金
就当今的国际金融环境而言,无论是公共还是私人财团都非常倾向于举债,尤其私人财团更是如此。在全球范围内,2000-2003年间资本经历了从创新高增长的科技领域的新经济部门流出,2003-2004年美联储连续降息,通过量化宽松、银行（用完整的贷款减去最低储备金）和金融系统（并购的支付方式使得资本增加）等不同渠道开启了“货币创造”的时代[1,31]。当这种“金融化”蔓延到所有经济部门时,金融杠杆就有可能把一切整垮[33]。因为这其实是在制造一个巨大的泡沫。2005年6月6日《经济学人（The Economist）》将投机性房地产泡沫定义为资本主义历史上最大的投机。在这个巨大且虚构的世界货币创造过程中繁殖出的养老基金和保险公司也跟风将资金投向西班牙等一些国家的地产领域。在这类国家,资本的诉求是通过抵押贷款证券化实现土地金融化,金融房地产也由此产生了一类专门的资本诉求。1992年2月7日《马克特里赫特条约（The Maastricht Treaty）》规定了签约国的发展路线。在西班牙,该条约是通过1992年7月7日第19号法令实施的,涉及到房地产投资公司和基金以及抵押贷款证券化（Régimen de Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria y sobre Fondos de Titulización Hipotecaria）的方方面面,并建立抵押贷款证券化基金（Fondos de Titulización Hipotecaria）专门打造房屋拥有型社会。不言而喻,其结果是贷款量、住房建造量和房价齐升。这种抵押贷款证券化将当时的家庭债务引入金融机构,同时这些金融机构也与国际金融市场联系起来[34],金融化的触角由此伸向土地市场。当土地转化为金融资产时,意味着用于支付土地的钱等同于能产生利润的投资,也就是说土地所有者将土地作为投资质押也能成为金融资本家[35]。在这一过程中,尽管土地作为投资是通过虚构资本完成的,但还是可以按照未来的收入预期而不是按照实际的土地使用价值记作投资了。
与此同时,土地升值还可以根据规划批准的分类对土地重新估值。在过去几十年里,不同类别的土地在估值上的差别细微,但在1998年后这种差别被极端化了。主要是1998年4月13日保守党政府通过了土地的用途和价值（Régimen del Suelo y Valoraciones）第6号法令被2007年5月8日社会民主党通过土地使用（de Suelo）第8号法令?(在这个法律中一些之前的法律（Royal legislative decree 2/2008, of 20 June）还在生效的条文并没有被废止,因此这个法律关于土地使用的修订内容被通过了。)修改并执行。图5显示了1998年和2007年两种土地估值体系。通过图5中的例子,可以看出在城市化过程中土地分类需求是如何被利用为一种投资方式融入土地的。城市土地估值从1998年的6 �/m2上升到了2007年?(2007年8月的法律和修订版的2008法律都建立了对于可发展用地的暂定处理方法,只要是在时间限制的范围之内。在这种情况下,估值是通过1998年6月废止的法律中的规定来执行的。即2007年的投机性土地开发泡沫并没有破裂,而是通过规划土地的价值作保证而对其加入期望,阻塞了未来可发展土地的道路。)的58 �/m2。
显示原图|下载原图ZIP|生成PPT图5依据1998年和2007年的法律的官方土地估值
注：资料来源于相关文献[
-->Fig. 5Official land valuation according to the laws of 1998 and 2007
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这个不正当的估值机制到底制造了多少价值?根据Eduardo de Santiago博士论文数据,仅就2005年的马德里来说就有200亿欧元[37],这个数字比希腊（1100亿欧元和1590亿欧元）、爱尔兰（850亿欧元）和葡萄牙（780亿欧元）的财政救援金额还要高,与西班牙财务欺诈量大致相等。如果不是分析可发展用地的价值,而是分析房屋储量的价值,这个增长仍然是惊人的。1995年房屋储量的估值为12560亿欧元,2007年上升为50680亿欧元?(在文献[38]的表1.4.1中（57页）,出现了两列标题不正确之处。“Built-up surface area（thousands of millions of m2”正确的应该是“Built-up surface area (millions of m2)”。“Value (millions of euros)”正确的应该是“Value (thousands of millions)”或者“Value (billions)”。感谢Oscar Carpintero澄清错误。)。1999-2007年,无论是住房储量的总价值还是每平方米的价格年增长率均高于10%。而在通常情况,不论是房屋的数量还是建成房屋面积的年变化率都不会超过3%?(Autonomous Community 提供的数据参考了文献[38]。) [38]。这种账面上的数字游戏被强加到现实中,而这种现实根本无法符合任何真实的变化,于是就造成了房地产泡沫。
这个伪装出的“巨人”有着致命的弱点,那就是银行信用的流失,根本上是储蓄银行信用的流失。通过这种方式,银行和金融货币的壁垒伴随着不正当的估值机制逐渐升高,而法定货币却并未如此,直到2008年,虚构的东西开始对现实产生冲击。
3.4 土地所有权
城市化扩张的第四个决定因素是土地所有权,这种所有权必须是开发商可以获得的。如果开发商不能够获取土地来进行城市化,那么就算拥有有利的土地条件、系统化的土地规划以及可用于投资的资金,那也无法做到。英国工党在1975年尝试了社区土地法案[39],通过公共部门来实现新城化,这种做法已经被排除和淡忘了,唯一被强化的做法是通过私有制实现城市化。但私有制的城市化,有时会被土地的所有者或土地开发商控制,而这两者并不互为必要条件。土地所有者与开发商不一致时,两个代理方的利益也常常冲突。前者是从保守的立场来宣扬土地所有者的权利,后者则从自由的立场宣称私有制不应也不能够阻碍个人的行动。西班牙城市法律已经明确立场,即支持土地所有者和私有制下的城市化。从实施层面看,其赔偿金显然要比公有和征用机制下的城市化要高。为了这种模式,1994年瓦伦西亚法律调节城市活动（LRAU）终止了城市化代理,建立了城市化倡议和城市资本收益的分配机制。这些收益的获取是通过将城市化所需土地从其所有者手中转移到接受城市化的公司所有者手中（投机行为）[40]。1990年同样的土地使用法?(法律8/1990, 属于7月25日（1992年修订版本）通过的关于土地规划调控和土地估值的法律。)明确将土地所有权与城市开发脱钩,那些本来不拥有土地的开发商从此便可以世袭土地所有权了。两种城市管理的传统,其一是倾向于土地所有者,其二是倾向于开发商。1990年,当开发行为变得名正言顺时,它们变得错综复杂。1993年的法庭捍卫自由竞争的报告（ITDC'93)和1994年的土地使用和城市化报告,即所谓的萨拉报告（ISU'94),也让情况变得复杂。两份报告都是在社会主义政府当政时提出的。
捍卫自由竞争的报告（ITDC'93）为土地所有者做出明确承诺,声明他们应该拥有“决定将相应土地贡献给他们所希望的用途的自由”（ITDC'93）。ITDC'93应该在很大程度上受到了来自当时西班牙购物区内超市连锁店扩张政策的压力。萨拉报告很快就对这份报告做出回应（ISU'94）。ISU'94有了更深入的条文,就像同年的瓦伦西亚LRAU一样,是由社会主义城市规划者委员会起草的,二者结论一致：只有再增加土地开发量,才能降低土地价格。《经济学人》杂志对ITDC'93的评价认为,为了降低土地价格,需要有更多土地被规划（纳入分类）,实际上,所有未被保护的土地都应该被规划（纳入分类）。然而从ISU'94的城市规划者的观点来看（对于LRAU'94也是同样）,解决方案要由运营房地产的开发商,即“城市化代理”实现,使他们能够在不受限于保守党政策,也不受限于土地所有者强加于他们的投机价格来行动。换言之,ITDC'93保卫了土地所有者的利益（不管其是否为地产开发商）,而ISU'94保卫了开发商的利益（不管其是否为土地所有者）。谁都没有追究那些利用城市规划窃取了剩余价值的人。上文提到的英国工党在20世纪70年代的行动[39]也完全被湮没了。
如上文指出的,这两种模式从那之后就一直共存。在上述1998年保守党法案的第6号法令的推动下,ITDC'93以私有制为基础进行城市化的倡导占据主导,而随着1994年巴伦西亚LRAU被多数自治社区认同（伴随着一些细微的改变）,土地为开发商所有的这种城市化又被强化。后者这种模式,通过2007年5月28日的第8号法令中的第6篇关于土地使用的文章（de Suelo）?(被法律（Royal Legislative Decree 2/2008, of 20 June）所替代,由此修订版本的土地使用法律被用过。)在一些州得到加强。保守党政府前总统Aznar José M在当地土地所有者?(根据前述的Royal Decree-Law5/1996,城市发展项目（PAUs)中由当时还生效的规划法规划定为“未安排的可开发地区（SUNP）”的这部分用地的资金补偿需求被消除了。这个事实也补充说明了上述的观点。)的支持下颁布了1998年第6号法令,使这些私有化的土地仅仅通过规划（再分类）被重新估值。然而2007年的第8号法令是前社会党总统Rodríguez Zapatero José L制定的包括城市化代理价格在内的自主性法律,该法律使土地价格完全由商业资本支配,而不需经过规划（土地类型划分）。后者导致房地产量上升,这与土地所有者的价格需求背道而驰[2]。由于当地的遗产和资本并不多,不管他们如何在立法上下功夫来操纵土地价值,国际资本已经开始对房地产下手了。事实上,如图6所示,从价格来看,两种模式的最终结果是一样的（Aznar法律下是108 �/m2,Zapatero法律下是102 �/m2）,也因此贷款并没有下降。图6表明了两种城市管理政策的结果。
显示原图|下载原图ZIP|生成PPT图6倾向土地所有者和地产开发商的不同策略的城市收入分配
-->Fig. 6Appropriation of urban income according to strategies in favour of the owners or of the businessmen developers
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在所有自主性的立法中几乎都植入了城市化代理机构,这些机构导致了产权界限的消失,本来如果有这个界限,那么那些与国际金融串通的开发商就算聚集起来也不能完成城市开发,因为这违背了“所有土地都可开发”政策所保护的个人土地私有制。不论如何,在过去的几年间,土地所有者和开发商之间的争执逐渐瓦解了,因为双方的代理都逐渐同化为开发商的代理?(现在看起来自主立法在重新思考通过招标实行开发。原因一定是源自于开发商已经拥有了大多数都要开发的土地这一事实。根据地籍信息,在2010年,法人拥有了待开发土地中的31%,而该比例在乡村资产中下降到17%[13]。)。马德里[2]和帕尔马[41]等城市发生的很多案例都证明了这一点。基础设施建设了土地,1998年土地使用的法律和土地规划实质上允许所有开发行为、大量的资金以及新自由主义下的城市化代理跃过了保守党所支持的土地私有权这个要素,通过金融化手段（如谁获得地契谁就是新代理等约定）改变了传统的城市收入分配方式。
4 野蛮城市化的后果和程序化的推导模型
经济和机构属性的变化反映到了土地、社会和环境方面。人口分布也随着房地产开发最活跃的地区变化[23]。在产业活动的诸多影响中,与城市化关联的腐败也与日俱增(http://maps.google.es/maps/ms?ie=UTF8&hl=es&t=p&source=embed&msa=0&msid=08661973302683578218.0004 9ca0e3e7654bb763a&ll=37.160317,-4.21875&spn=27.894937,57.041016&z=4.)。一种在对现在和未来都影响较大的推论是：金融机构系统的转型不仅使其卷入房地产繁荣期的融资,也在2007年使其陷入无法解决的违约率困境。其影响有两重：一方面,从前的储蓄银行开始聚集合并;另一方面,它们中的大多数被银行吸纳或转型成银行。而那些既不能被银行吸收也不能转型成银行的储蓄银行就被西班牙银行接手,一旦用公共基金进行结构重组,它们就能够因二次私有化而被拍卖。储蓄银行的问题体现的正是残酷的社会现实带给金融系统的影响：房地产泡沫破灭带来大量违约案件。根据司法总理事会(CGPJ)的数据,2001-2006年间有88414起抵押品无法赎回的案件,2007-2013年间则有523607起（图7）。房地产进入危机后,日均取消赎回权的案件达到227起,比繁荣期增长了380%。连续的赎回事件令人警醒,与之形成强烈对比的是大量的新建房屋空置。到2010年末,住房库存量达到80万套——用进入市场的住房减去能满足居住需求的住房估算(http://www.catalunyacaixa.com/salapremsa/noticies/detallDiaL.action?pagina=1&idNoticia=3001&texte=&desde=fin s, 在2011年9月这个研究的更新使得这个数字增长到818000。) [42]。正如预期所料,土地库存量最大的也是那些在模型中预期城市化扩张量最多（图8）、抵押品无法赎回案件最多的地区。
显示原图|下载原图ZIP|生成PPT图72008-2013年抵押品无法赎回的案件数量
注：资料来源于相关文献[
-->Fig. 7Volume of foreclosures made during 2008-2013
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显示原图|下载原图ZIP|生成PPT图82010年末新建住房库存量超过10000套的省
注：资料来源于相关文献[
-->Fig. 8Provinces with over 10000 new dwellings pending sale at the end of 2010
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在一些城市,例如巴伦西亚,如果将无人居住的房屋面积与那些尚无房屋建成的开发地区面积相加,则高达491 km2,占整个城市开发土地的1/3[43],几乎与伊比萨岛面积相当。房屋开发的项目无法建成,建成的住房却无人居住,却还有的人无家可归,这些都导致了城市化的低效、社会问题戏剧化和泡沫资产。
5 结论
基于以上分析,可以得出如下结论：首先,西班牙所发生的不具有唯一性,扩张的城市化不仅局限于西班牙。因为其起因是金融政策占据了主导地位,所以它是一个全球现象,但有一点是西班牙独有的,那就是将城市资产的再估值作为房地产增长的基础,从而构成了房地产泡沫的基础。这个特殊性使得2006年房屋建设量的年增长率持续高达9.9%。从那之后,房地产市场的颓势便残酷无情地显现了。第二,欧洲的CLC项目,使得全球范围内的城市化增长第一次在物质层面得以量化。关于这些研究主要是基于人口和经济数据,迄今为止只在西班牙有所开展。第三,不同政策的实施都会加剧城市化扩张。这些政策,有的具有土地属性,如引导投资流向可以增加可达性的基础设施大型项目;有的具有城市属性,如土地规划的弹性使得城市规划对城市发展的控制阈值变大;也有经济属性的,滋生了那些没有任何真实保障支撑的信用体系。这些政策也影响了资产本身,导致私人资产卷入金融系统。在这四个因素共同作用下,房地产扩张表现出最为剧烈的状态,产生的房地产泡沫危机也最明显。从相关的文件来看,房地产泡沫破裂造成的影响在经济和制度方面尤为突出,有350000起拆除事件,80万套库存住房和超过500万的失业人口,足以清楚表明房地产泡沫带来的破坏性影响是如此之大,基于虚构房地产价值,比如城市再估值,谋求增长的恶果几乎还没有被研究。最后,值得注意的是,在房地产繁荣期之前进行过的一些城市和土地测量,在危机到来时被弱化（andalucía）甚至直接抹杀掉了（valencian community)。其实,背景性的扩张性政策（对于基础设施、金融、城市政策）还在生效,尽管由于危机的到来而暂停了。这些诸多负面影响中唯一被官方承认的,是扩张性城市化的发展政策带来的“附带伤害”。事实上,对于危机的经济解决方法还在酝酿,主要目的是寻求解决银行资产负债表中资产贬值问题的方法,解决它们在账面上的问题,而这些问题才是导致危机发生的主要原因。The authors have declared that no competing interests exist.
参考文献 原文顺序
文献年度倒序
文中引用次数倒序
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| [30] | . (28) Ver, por ejemplo, la carta de uno En La América se aglutinan los hombres amantes del téde la Espa09a de 1857. En los sumarios de los dos primeros números de la revista (33)encontramos la presencia de: ex mi- nistros del bienio, como Patricio de la Escosura o Lau |
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| [33] | The study aims at showing how five ethical climates explain four Organizational Citizenship Behaviors (OCB). A sample comprising 269 subordinate-supervisor dyads was collected. Each subordinate described his/her perceptions of ethical climates; their supervisors reported the OCB. The main findings are as following: a) people decrease their OCB when they perceive that self-interest climate is high; b) the same tends to occur with laws/codes climate; c) men and women react oppositely to the company profit ethical climate; d) production and non-production employees also react differently. The results suggest the need to investigate the variables that may moderate the relationships between ethical climates and OCB. |
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| [36] | , 2011-04-06. |
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