土地整治中宅基地的退出激励机制——以安徽省为例
Research on the Exit Incentive Mechanism of the Homestead in Land Consolidation and Improvement: Taking Anhui Province as an Example 汪莉;尤佳; 1:安徽大学法学院 摘要(Abstract)：

在城镇化进程中,宅基地退出并复垦有着积极的现实意义。但实践中大部分地区的农民对宅基地退出仍持消极态度。当前宅基地退出中缺少对土地发展权的经济补偿,正是宅基地退出难以有效开展的根源。新增建设用地指标的异地使用正是复垦宅基地上发展权的异地流转,确立农民及集体对新增建设用地指标的支配权,既为宅基地退出补偿机制的合法化所需,也是宅基地退出激励机制的有效方式。

关键词(KeyWords)： 宅基地退出;;土地发展权;;新增建设用地指标

Abstract:

Keywords:

基金项目(Foundation): 2013安徽省国土资源厅国土资源科技项目(2013-K-10)“农村土地整治法律规制研究”;;2014年安徽省社会科学规划基金项目(AHSKQ2014D04)“安徽省土地整治中农民土地权益的变动及保护研究”

作者(Author): 汪莉;尤佳;

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参考文献(References)： [1]刘彦随等:《中国乡村发展研究报告:农村空心化及其整治策略》,科学出版社2011年版。[2]陈春等:“城乡建设用地置换运行机理研究——以重庆地票制度为例”,载《农村经济》2013年第7期。[3]杨明洪、刘永湘:“压抑与抗争:一个关于农村土地发展权的理论分析框架”,载《财经科学》2004年第6期。[4]刘俊:“土地所有权权利结构重构”,载《现代法学》2006年第3期。[5]沈守愚:“论设立农地发展权的理论基础和重要意义”,载《中国土地科学》1998年第12期。[6]陈柏峰:“土地发展权的理论基础与制度前景”,载《法学研究》2012年第4期。[7]臧俊梅等:“土地发展权制度国际比较及对我国的借鉴”,载《农村经济》2010年第1期。[8][英]Barry Culling worth,Vincent Nadine:《英国城乡规划》(第14版),陈闽齐等译,东南大学出版社2011年版。[9]戴中亮、杨静秋:“农村集体土地发展权的二元主体及其矛盾”,载《南京财经大学学报》2004年第5期。[10]伍文辉:“土地资源可持续利用中的利益均衡:土地发展权配置”,载《上海交通大学学报》(哲学社会科学版)2006年第2期。[11]刘永湘、杨明洪:“中国农民集体所有土地发展权的压抑和抗争”,载《中国农村经济》2013年第6期。[12]彭长生等:“农户宅基地退出意愿及其影响因素分析——基于安徽省6县1 413个农户调查的实证研究”,载《经济社会体制比较》2012年第2期。[13]韩松:“新农村建设中土地流转的现实问题及其对策”,载《中国法学》2012年第1期。[14]沈冰等:“完善地票交易制度的个案研究”,载《经济纵横》2010年第8期。1在课题组收回的1 100份有效调查问卷中,仅有29.50%的农民选择家人在本地区务工,房子基本都能用得上;40.76%的农民选择家人大都外出务工,房子平时基本空置,但家人将来要回来定居;25.83%的农民选择家人大都外出务工,房子平时基本空置,家人在外地已经扎根,回来定居的可能性不大;3.91%的农民选择家人大都外出务工,房子已经毁损不能正常居住。1 2020年我国要达到城镇化率60%、工业化率70%的目标,需要增加1.5亿亩建设用地。而未来13年实际可增加的建设用地不足3 000万亩,存在1.2亿亩的建设用地短缺。参见张晏:“面对1.2亿亩建设用地缺口,民革中央呼吁——关键是推进集体建设用地流转”,载《中国国土资源报》,2009年3月10日第6版。1其他课题组对安徽农村房屋现状的调查数据对此有所证实。“在被调查的1 413户农户中,有1 023户的房屋结构是砖混结构,占总数的比例为73%,其次是钢混结构和砖木机构,各占总数的比例分别是12.5%和11.5%,土坯房只占到3%。从房屋的层次来看,46.7%的农户房屋为平房,有47.1%的农户房屋为二层楼房,6.2%的农户房屋为三层楼房。”转引自彭长生等:“农户宅基地退出意愿及其影响因素分析——基于安徽省6县1 413个农户调查的实证研究”,载《经济社会体制比较》2012年第2期。1根据国土资源部公布的数据,2005年我国城乡建设用地规模为2 386.66万hm2,已经超出了以城乡人均建设用地面积标准乘上16亿计算所得的城乡建设用地总面积。即当前的城乡建设用地总量已经达到我国人口规模峰值时的建设用地用量。具体参见李景国:“城市化背景下的农村建设用地流转与新农村建设”,载《农村经济与科技》,2009年第9期。1 在美国,土地发展权转移采用市场机制,土地发展权受让人将购得的土地发展权与自己土地上的土地发展权叠加,可以对自己拥有的土地进行额外的开发。2 具体参见2010《安徽省建设用地置换指标使用管理暂行规定》(皖国土资[2010]157号)的规定。3 根据郎溪县《地票交易规则》,县政府是地票发行方,各乡镇、经济开发区政府可作为地票购买人。1 在课题组收回的1 100份有效调查问卷中,40.86%的农民选择宅基地是非常重要的生活保障;24.92%的农民选择宅基地是祖辈留下来的遗产,具有重要的情感因素;20.43%的农民选择宅基地将来可能会具有较大的财产价值;4.81%的农民选择相比于拆迁安置集中住楼房,生活更方便自在;8.98%的农民选择宅基地对其没有什么意义。2 在课题组收回的1100份有效调查问卷中,26.31%的农民选择不愿离开老家;38.20%的农民选择搬迁补偿标准太低;33.51%的农民选择到新地方没有生活保障;1.98%的农民选择其他。3 2013年安徽省国土资源厅《贯彻落实安徽省人民政府关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见实施方案》明确提出,将建立宅基地退出补偿激励机制作为农村土地产权制度改革的工作任务之一。1 2009年底,重庆农村土地交易所与中信银行、招商银行分别签订了地票质押合作协议。2010年7月26日,岭尚公司将其持有的300亩地票作为担保标的物进行了质押,从中信银行重庆分行处获得贷款3 000万元,远高于同价值的的在建工程,说明地票具有很强的融资功能。参见刘朝旭、雷国平∶《重庆地票制度施行中存在的问题与对策》,载《西部论坛》2011年第1期。