宅基地如何进入市场?——以画家村房屋买卖案为切入点
王卫国;朱庆育; 1:中国政法大学 摘要(Abstract)：

画家村房屋买卖诉讼轰动一时,以宣告合同无效告终。然而,两审法院的裁判依据却值得推敲。法院的无效判决,体现了对宅基地使用权的身份性以及房地一体原则的固守。然而,在宅基地及其地上房屋的流转问题上,一味固守封堵型政策无法真正维护农民利益,甚至不能给整个社会带来正面利益。制度创新之道在于均衡中求共赢。如果发掘传统物权法的制度资源,借助权利层级构造的手段,在宅基地使用权上设立地上权,则可不必触动土地公有格局和宅基地使用权身份性的底线,而为宅基地及其地上房屋开辟出入市流转的合法渠道。

关键词(KeyWords)： 宅基地使用权;;房地一体原则;;地上权

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作者(Author): 王卫国;朱庆育;

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参考文献(References)： [1]王笠泽:《宋庄房讼纪实》,中国政法大学出版社2013年版。[2]王卫国、王广华主编:《中国土地权利的法制建设》,中国政法大学出版社2002年版。[3]王小乔、张涛:“宋庄案还在开庭”,载《南方周末》,2008年3月12日。[4]成功、徐国允:“画家村农民诉讼索房”,载《南方周末》,2007年8月1日。[5]王兆国:“关于《中华人民共和国物权法(草案)》的说明”(2007年3月8日十届全国人大第五次会议),载全国人大常委会法工委民法室编著:《物权法立法背景与观点全集》,法律出版社2007年版。[6]谢在全:《民法物权论(中册)》(修订5版),中国政法大学出版社2011年版。[7][德]鲍尔/施蒂尔纳:《德国物权法(上册)》,张双根译,法律出版社2004年版。[8][日]我妻荣主编:《新法律学辞典》,董璠舆等译,中国政法大学出版社1991年版。①基本案情与裁判要旨来自北京市通州区人民法院(2007)通民初字第1031号判决书与北京市第二中级人民法院(2007)二中民终字第13692号判决书。②(2007)通民初字第1031号判决书认定无效的裁判依据为“《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项”,此显系技术错误,因为该条未曾分款,无所谓“第一款”。①Brox/Walker,Allgemeiner Teil des BGB,34.Aufl.,Verlag Franz Vahlen,2010,Rn.60.②“全国人大法律委员会关于《中华人民共和国物权法(草案)》修改情况的汇报”(2006年12月24日十届全国人大常委会第二十五次会议),载全国人大常委会法工委民法室编著:《物权法立法背景与观点全集》,法律出版社2007年版,第73页。①“全国人大法律委员会关于《中华人民共和国物权法(草案)》修改情况的汇报”(2005年6月24日十届全国人大常委会第十六次会议),载全国人大常委会法工委民法室编著:《物权法立法背景与观点全集》,法律出版社2007年版,第26页。①本案李玉兰的败诉,让即使是宋庄镇党委书记的胡介报亦感到不可理解:“为什么城市居民可以出售私有房屋,而农民不可以?农村里很多老房子不住都塌了,不卖怎么办?”他本人则早在多年前就已将老家的房子作价卖与邻居。参见成功、徐国允:“画家村农民诉讼索房”,载《南方周末》,2007年8月1日。②“农村土地制度改革,底线不能突破(权威访谈·学习贯彻十八届三中全会精神)——专访中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文”,载《人民日报》,2013年12月5日。①德国《地上权条例》第1条第1款规定:“为了某人的利益,可以在土地上设定负担,该人因此享有一种在该土地表面或者地下拥有建筑物的权利,该权利具有可转让性与可继承性(地上权)。”《荷兰民法典》第五编第101条第1款规定:“地上权是在他人所有的不动产内、不动产上或不动产上空拥有或取得建筑物、工作物或种植物的物权。”②德国《地上权条例》第12条规定:“基于地上权而建筑的建筑物是地上权的重要成分。设定地上权时已存在的建筑物,亦同。”③参见《意大利民法典》第954条第3款。④参见《荷兰民法典》第五编第105条、《瑞士民法典》第779条、《日本民法典》第269条、《魁北克民法典》第1116条。⑤《意大利民法典》第953条。