赵爱栋^1,, 马贤磊^1,, 曲福田¹, 许实²
1. 南京农业大学中国土地问题研究中心,南京 210095
2. 中国土地勘测规划院,北京 100035

Marketization level of industrial land in China and its impacting factors from the perspective of resource value manifesting

ZHAOAidong^1,, MAXianLei^1,, QUFutian¹, XUShi²
1. China Centre for Land Policy Research,Nanjing Agricultural University,Nanjing 210095,China
2. China Land Surveying and Planning Institute,Beijing 100035,China
通讯作者:马贤磊,E-mail：maxianlei@njau.edu.cn
收稿日期:2015-03-23
修回日期:2015-05-21
网络出版日期:2016-02-01
版权声明:2016《资源科学》编辑部《资源科学》编辑部
基金资助:教育部哲学社会科学研究重大课题攻关项目（13JZD014）中国土地规划勘测院项目（20130517）2015年江苏省国土资源科技重大项目
作者简介:
-->作者简介：赵爱栋,男,山西汾阳人,博士生,主要研究方向为土地利用与区域经济。E-mail：2012109004@njau.edu.cn



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摘要
优化土地资源配置要求加快工业用地市场化改革,而准确评估工业用地市场发育水平对于客观评价工业用地市场化改革绩效并具有重要意义。本文利用2007-2013年中国328个地级及以上城市工业用地出让数据,从工业用地出让价格溢价率和出让方式市场化两个维度揭示中国工业用地市场发育水平的时空特征,并分析了影响地区间市场发育水平差异的因素。研究结果表明：中国工业用地市场发育水平由2007年的7.66上升至2013年的32.16,但是工业用地出让价格仍未合理体现资源稀缺性和市场供求所揭示的工业用地价值,市场化改革还停留在转变工业用地出让方式阶段,尚未深入到建立反映资源稀缺程度的工业用地市场化价格形成机制层面;东、中、西部工业用地市场化进程均在深化,东部地区市场发育具有水平高,推进速度快的双重特征,而中西部地区工业用地市场化改革仍处在由被动配合中央政策规定向主动引领改革过渡阶段;地区经济发展水平、产业结构和工业用地需求强度与工业用地市场发育水平呈现显著正向关系,地区土地资源禀赋则有显著负效应,而地区间激烈地“土地引资”竞争显著抑制了中国工业用地市场化进程。因此建议：在工业用地市场化改革过程中,要把完善土地出让制度和建立良好地土地市场生态作为改革重要方向,把促进工业用地价格向合理资源价值回归,优化土地资源配置作为改革落脚点。

关键词：工业用地;市场发育水平;价值显化;出让溢价率;时空特征;影响因素;中国
Abstract
To optimize the allocation of land resources, China should speed up the industrial land market reform, and measure the industrial land marketization level is significance for the evaluation of the performance of industrial land market reform. Based on industrial land leasing data for 238 prefecture-level cities in China from 2007 to 2013,we investigated temporal-spatial evolution patterns of industrial land marketization in China from the dimensions of industrial land leasing premium rate and leasing mode marketization to analyze factors impacting regional differences. The results show that China's the industrial land marketization level rose from 7.66 in 2007 to 32.16 in 2013;industrial land leasing price in China has not yet reflected the value of industrial land revealed by resource scarcity and market conditions. Land market reform remains at a stage of simply changing leasing mode and not deeping into the core that establishes industrial land pricing mechanisms,reflecting the extent of resource scarcity. Industrial land marketization is continuously deepening in eastern,central and western China. The eastern marketization level is not only the highest level but also the fastest;central and western industrial land market reform remains in a transition from passive compliance with central government regulations to initiatives that direct industrial land market reform endogenously. Meanwhile,the level of economic development,industrial structure and industrial land demand intensity showed significant positive relationships with industrial land marketization. Land resource endowments had a significant negative effect,while regional fierce competition for business inhibits the industrial land market reform process in China. It is suggested that perfecting the land grant system and establishing market ecology should be an important position in the process of industrial land market reform,promoting industrial land prices to a reasonable value and optimizing the allocation of resources.

Keywords：industrial land;marketization level;value manifesting;premium rate;temporal-spatial characteristics;impacting factors;China

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赵爱栋, 马贤磊, 曲福田, 许实. 基于资源价值显化视角的中国工业用地市场发育水平及其影响因素[J]. , 2016, 38(2): 217-227 https://doi.org/10.18402/resci.2016.02.04
ZHAO Aidong, MA XianLei, QU Futian, XU Shi. Marketization level of industrial land in China and its impacting factors from the perspective of resource value manifesting[J]. 资源科学, 2016, 38(2): 217-227 https://doi.org/10.18402/resci.2016.02.04

1 引言

转型期中国经济制度的特征之一就是激烈地“县际竞争”^[1]。但是在中国现行的财政预算体制下,地区之间的竞争手段主要依靠政府廉价或免费提供工业用地来吸引外来投资^[2,3],因此,行政划拨和协议出让长期主导了中国工业用地资源配置^[4]。近年来,这种非市场化配置方式引致的土地资源浪费和资源错配成本逐渐显现和上升。2006年国务院提出“从2007年开始,工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让”,之后国家又相继出台了一系列法律法规^1）来提高工业用地出让市场的竞争性和透明度,减少行政因素在土地出让过程中的干预程度。在中国工业用地配置机制变迁过程中,不同地区由于禀赋条件的差异,其土地市场发育程度可能表现出一定的区域变异性^[5]。基于此,准确把握现阶段中国工业用地市场发育的时空演进特征及地区间差异的影响因素,对于客观评价中国工业用地市场化改革绩效并为下一阶段深化市场化改革提供政策启示具有重要的研究意义。
然而,现有关于中国土地市场发育的研究多仅集中在建设用地总量层面^[5-8],少数研究虽已关注工业用地^[9-11],但却以局部地区为研究视域,难以提供全国范围内工业用地市场发育程度的总体特征及区域分异状况。建设用地包含多种功能、类型相异的地类,不同地类对资源配置机制的选择及涉入程度要求必然存在差异,因此将不同地类混合在一起分析土地市场发育问题其科学性和现实指导意义值得商榷。更为重要的是,已有研究在测算土地市场发育程度时主要依据土地出让方式结构,即按照市场化程度不同的出让方式（划拨、协议、“招、拍、挂”等）供应的土地面积或价格构成比重判定市场化水平^{[5,6,10,12,13]}。但是这种方式只考虑了土地交易形式上的“市场化”,并不能识别地方政府流于形式的“招、拍、挂”,也不能真正反映土地合理价值的实现程度。另外一些研究还应用多指标综合评价法来测算土地市场发育程度^[14],但是这种方法将评价指标简单累加表征市场发育水平可能忽略了各参评要素间的乘数效应,且数据的获取也存在一定的限制^[15]。
中国土地市场化改革的根本目的就是为了显化土地资源价值,促进工业用地价格向合理价值回归,从而优化资源配置。因此从这一视角出发,本文基于2007-2013年中国地级及以上城市工业用地出让数据,通过比较工业用地出让价格与工业用地成本价格关系来衡量工业用地价值显化程度,并首次从工业用地出让溢价率和出让方式市场化程度两个维度综合分析中国工业用地市场发育特征,在此基础上构建计量模型实证考察影响地区间工业用地市场发育水平差异的影响因素,最后提出深化中国工业用地市场化改革的政策建议。

2 工业用地市场发育水平测度及分析

2.1 工业用地市场发育水平测度方法及数据说明

2.1.1 工业用地市场发育水平测度方法
中国工业用地市场化改革的核心可以分为两部分：①出让方式的市场化,即逐步完善工业用地出让制度,提高出让过程的竞争性和透明度,降低划拨、协议等方式的适用范围,推动工业用地资源配置由市场力量充分决定;②价格形成机制的市场化,是指政府逐步降低对工业用地价格的管控,建立能够灵活反映市场供求关系和资源稀缺程度的价格形成机制。
为了准确反映工业用地价值的显化程度,需要一个参照价格来度量工业用地市场价值。新古典价格理论认为当资源存在市场,并且市场是完全竞争时,市场均衡价格就体现了资源的市场价值^[16],当市场是非完全竞争或者资源不存在市场时,可以使用影子价格作为资源价值的推算价格。影子价格是新古典经济学家为了模拟竞争环境下资源达到帕累托最优配置状态时,资源价格应该达到的最优水平^[17]。
如图1所示,当市场是完全竞争时,由福利经济学第一定理可知任何竞争性均衡都是帕累托有效的,因此供给曲线和需求曲线的均衡点E决定帕累托有效的价格P_E,P_E也体现工业用地的影子价格,可视作不同市场环境下工业用地价值的参考^[18]。工业用地出让价格P¹和P²到P_E的距离D₁和D₂就可以分别衡量不同价格下工业用地价值显化程度。但是工业用地有着显著不同于其他同质化资源的特性,工业用地的区位因素对工业用地价值影响很大,只有对影响工业用地价值的自然和经济属性进行具体分析和综合考虑才能准确客观地测算出工业用地价值。而实际研究中通常使用的基于投入产出的参数或非参数影子价格模型并不能很好地识别这些微观因素,因此指标量化的复杂性和微观数据收集的困难性导致工业用地影子价格测算仅停留在理论层面。作为一种替代选择,****们一般认为工业用地“招、拍、挂”价格可以近似认为是市场竞争的结果,视作工业用地市场价值的体现^[5,6,19],但是由于目前中国工业用地“招、拍、挂”制度尚未完善,其相应的交易价格很难视为是市场自由竞争的结果。
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图1工业用地价值显化程度阐释
-->Figure 1Interpretation of industrial land value surfacing level
-->

本文认为可以使用成本价格作为工业用地出让价格向其合理价值回归的参考系。2006年,国土资源部颁发的《全国工业用地出让最低价标准》^[20]文件中确定了中国县、市（区）级行政单元不同级别工业用地出让的最低价标准。最低价标准是对城乡范围内所有国有土地评估的一定年期土地使用权单位面积的成本价格,其构成包括土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地最低价标准的评估和确定主要立足于各地区的实际经济发展水平、土地市场状况等宏观和微观因素,充分考虑了不同土地等别的土地开发程度、土地取得来源等各项因素,涵盖了相应的成本费用,体现了各地区工业用地成本的平均最低水平。虽然工业用地最低价标准存在现势性不够、以级定价等缺陷,但仍然较准确地反映了不同地域工业用地资源异质性对工业用地价值的影响。在目前,由于工业用地市场化机制不完善难以获得帕累托有效地市场均衡价格,以及缺少具体的微观数据难以准确测算工业用地影子价格的前提下,采用工业用地最低价标准作为各地区工业用地成本价格来估算当前工业用地出让价格扭曲程度具有很强地现实性和科学性。因此,本文使用工业用地出让价格与成本价格的比值（工业用地出让价格溢价率）来表征工业用地价值的显化水平,出让价格P¹和P²到成本价格P_C的距离D₃和D₄即为工业用地出让价格溢价率,其中D₄表示低于成本价格出让工业用地。如图1所示,使用影子价格和成本价格均可以衡量工业用地出让价格向其合理价值回归的程度,二者的差异只是参照系不同。
考虑到单纯使用出让溢价率不能完全地刻画工业用地资源配置市场化程度,因此本文还引入工业用地出让方式市场化程度作为修正系数来综合反映工业用地市场发育水平。工业用地出让方式市场化程度采用“招、拍、挂”面积占工业用地出让总面积的比重衡量^[5,10]。工业用地市场发育水平指数如下：
工业用地市场发育水平=出让溢价率指数×招、拍、挂面积划拨+协议+招、拍、挂+租赁面积等（1）
本文收集到的土地出让信息均以区县级为单元,地级以上城市工业用地出让面积、价格和方式等信息均由县级层面工业用地出让结果汇总得来。工业用地出让溢价率指数通过公式（2）、公式（3）、公式（4）式联合求得。
第L等工业用地出让溢价率计算公式为：
WAPRL=PLAL/PLB（L=1,2,?,15）（2）
第i地级及以上城市工业用地出让加权平均溢价率计算公式为：
WAPRi=∑L=115ALA×WAPRL（L=1,2,?,15）（3）
第i地级及以上城市工业用地出让溢价率指数计算公式为：
WAPRI=WAPRi-WAPRminWAPRmax-WAPRmin×100（4）
式中P_L为第L等工业用地出让总价格; PLB为第L等单位工业用地成本价格;A为i地级及以上城市年度工业用地出让总面积;A_L为该地级城市第L等工业用地出让总面积; WAPRmax和 WAPRmin分别为所有地级及以上城市工业用地加权平均溢价率最大值和最小值,WAPR_i≥1说明工业用地出让价格整体上超过了工业用地最低成本价格。公式（1）之所以引入溢价率指数是由于不同城市加权溢价率高低不同,为了保证工业用地市场发育水平分值在[0,100]区间,参考樊纲和王小鲁等^[21]做法,公式（4）对 WAPRi进行了标准化,因此公式（1）的工业用地发育水平实质上是“相对水平”,表示各城市工业用地发育水平在地区间的相对位置和动态演变趋势。
2.1.2 数据说明
公式（1）中工业用地出让信息均来自国土资源部主办的中国土地市场网土地出让“结果公示”栏^[22]。各地区分等别工业用地成本价格来自2006年国土资源部颁发的《全国工业用地出让最低价标准》^[20]（以下简称《标准》）文件,《标准》将全国工业用地划分为15个等级,确定了县、市（区）级层面不同等级工业用地出让最低限价,要求工业用地出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等级相对应的最低价标准。15个等级工业用地最低价从最高840元/m²到最低60元/m²不等。考虑到《标准》自2007年实施后就未作调整,为了真实反映工业用地价值显化程度,2007年以后的工业用地出让最低价标准按照分地区居民消费价格指数进行累积调整。本文共收集到了2007-2013年除西藏外中国大陆328个地级以上城市28万余宗工业用地出让信息,样本城市中包含了中国大陆除西藏外所有的地级城市（包括市、区、州、盟）,另外还包括北京市、天津市、上海市和重庆市四个直辖市。同时,考虑到国民经济分类中,工业包括采矿业、制造业和电力、燃气及水的生产和供应业,上述行业用地均应包含在工业用地数据中,但是中国由于现行土地分类中工业用地只是工矿仓储用地（工业用地、采矿用地和仓储用地）的下设二级地类,工业用地并不涵盖采矿用地和仓储用地。因此,为了实现分析数据口径统一,本文中的工业用地指的是广义上的工业用地,即工业用地与采矿用地。

2.2 中国工业用地市场发育水平时空特征

表1列出了2007-2013年中国工业用地市场发育水平及贡献率分解结果。2007-2013年间,尽管各个地区工业用地市场发育程度存在差异,但是全国几乎所有城市的市场发育水平都在提高,表明中国工业用地市场化改革取得了很大进步。就总体而言,2013年中国工业用地市场发育水平均值为32.16,比2007年的7.66提高了319.84%。
Table1
表1
表12007-2013年中国工业用地市场发育水平及变化贡献率分解
Table1Marketization level contribution rate of industrial land in China from 2007 to 2013

年份			工业用地市场发育水平					2007-2013年发育水平变化贡献率分解/%
	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	出让方式市场化	出让价格溢价率
东部	6.40	27.09	30.63	34.05	36.78	34.39	38.12	63.72	36.28
中部	8.09	23.57	30.23	30.84	33.48	31.72	29.73	71.46	28.54
西部	9.90	17.86	20.88	28.80	25.15	19.98	25.44	88.03	11.97
全国	7.66	24.03	28.33	32.20	32.42	28.73	32.16	72.41	27.59

注：工业用地市场发育水平变化贡献率分解=发育水平构成指标变化率/发育水平变化率\begin{array}{c}\times \end{array}100。
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从贡献率分解来,2007-2013年中国工业用地市场发育水平的提高更多地归因于政策驱动下出让方式的快速“市场化”,出让方式的根本性转变也一定程度上提升了工业用地价值显化程度。从表2可以看出,2007年以来,随着国家工业用地“招、拍、挂”出让政策的全面实行,行政划拨和协议出让长期主导工业用地资源配置的局面得到根本性扭转。2007年招标、拍卖、挂牌方式在中国工业用地出让面积的比重中只占30.70%,到2013年已达到93.41%,其中挂牌出让成为中国工业用地出让的主要方式。相比非市场化的划拨和协议出让方式,招标、拍卖、挂牌方式具有较高地透明度和竞争性^[23],最大程度体现了公开、公平、公正地市场法则。因此,随着土地一级市场进入壁垒打破和市场生态的改善,加上经济发展对工业用地需求持续增长,工业用地资源价值逐渐显现。从2007-2013年,中国工业用地成交价格由123元/m²上升至211元/m²,年均涨幅为10.22%,其中“招、拍、挂”成交价格远高于其他出让方式成交价格。工业用地价格的上升直接导致了出让溢价率的提高,2007年中国工业用地出让价格加权溢价率仅有0.69,工业用地出让价格远低于其平均成本价格,到2013年加权溢价率已经上升至1.26（见图2）。但是从整体看,中国工业用地出让溢价率水平仍未合理体现出资源稀缺性和市场供求所揭示的工业用地价值,市场化改革仍只停留在简单地转变工业用地出让方式阶段,出让价格仍然徘徊在工业用地成本价格附近,还未能深入到建立反映资源稀缺程度的工业用地市场化价格形成机制的核心层面。

Table 2
Table 2Information of industrial land grant in China from 2007 to 2013 （元/m²,%）

年份	划拨		协议出让		招、拍、挂出让		租赁		总体 价格
	价格	比重	价格	比重		价格	比重	价格	比重
2007	4.54	3.76	128.14	65.38	130.21	30.70	4.00	0.16	123
2008	2.75	4.07	123.97	19.10	175.85	76.74	8.54	0.08	143
2009	9.37	2.05	148.46	12.56	219.59	85.35	73.86	0.04	192
2010	7.20	1.54	131.21	9.01	247.85	89.41	95.56	0.04	197
2011	8.87	4.67	167.43	6.09	230.95	89.18	78.27	0.05	192
2012	7.92	5.73	160.84	6.85	228.84	87.40	41.33	0.01	189
2013	4.57	1.45	178.63	5.12	246.06	93.41	37.47	0.02	211
2007-2013	6.81	3.32	137.22	17.73	207.65	78.89	36.17	0.06	179

注：1）2007-2013年,中国工业用地出让方式除表格中所列之外,还有作价出资或入股、授权经营方式,但是出让土地面积和宗数极少,故未列出;2）总体价格=年度工业用地出让总价款/出让总面积。
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从区域比较来看,2007-2013年间,东、中、西部地区工业用地市场化进程差异明显,东部地区工业用地市场发育水平明显高于中部和西部地区。以2013年为例,东、中部市场发育水平差距为8.39,东、西部差距为12.68。2007-2013年,参与评价的328个地级及以上城市中,浙江省、重庆市、云南省和上海市等地城市工业用地市场发育水平处在全国前列,青海省、新疆自治区、宁夏自治区、甘肃省和北京市等地城市排名靠后（见图3）。如2007-2013年,云南省工业用地招、拍、挂比重为74.70%,出让价格加权溢价率为1.64,北京市工业用地招、拍、挂比重为55.84%,出让价格加权溢价率为0.84。三大区域市场发育程度差异具体表现为：2007-2013年间,中部地区“招、拍、挂”方式在工业用地出让面积比例中最高（81.87%）,东部其次（80.65%）,西部最低（73.43%）。期间东、中、西部地区工业用地价格分别由2007年的148.66元/m²、100.88元/m²和78.63元/m²上涨至2013年的285.68元/m²、188.02元/m²和130.32元/m²,涨幅分别达到92.18%、86.39%、65.74%,并且东部地区在工业用地价格加权溢价率方面也显著高于中部和西部地区。
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图22007-2013年中国工业用地出让价格加权溢价率
-->Figure2Weighted premium rate of industrial land grant price in China from 2007 to 2013
-->

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图32007年、2013年中国工业用地市场发育水平区域差异
-->Figure 3Regional difference of marketization level of industrial land in China in 2007,2013
-->

总体来看, 2007-2013年,东、中、西部三大区域工业用地市场化进程均在深化,市场发育水平区域差异与中国经济发展水平的地域分布较为吻合。东部地区在三大区中市场发育程度不仅最高,而且推进速度最快,表现在2007东部地区工业用地市场发育水平最低,到2013年已经领先于中西部地区,凸显了东部地区在经济转型和土地资源短缺双重压力下,更有动力通过市场机制优化工业用地配置。从市场发育水平变化贡献率来看,中、西部地区市场发育程度的提高更多地归因于工业用地出让环节的“市场化”,工业用地出让价格溢价率仍然较低,西部地区甚至多数时间内工业用地出让价格都未能达到国家设定的工业用地最低价标准,这一方面显示了中西部地区工业用地“招、拍、挂”政策的实行并未真正发挥显化工业用地价值的作用,同时也暗示了中、西部地区工业用地市场化改革仍处在由外生地被动配合中央政策规定向内生地主动引领改革阶段过渡。

3 工业用地市场发育水平影响因素

3.1 模型构建与数据说明

为了考察地区间工业用地市场发育程度差异的影响因素,本文构建如下实证计量模型：
Yit=α0+∑αiXit+∑jβjdj+μit（5）
式中 Yit为i地区t时期工业用地市场发育水平; Xit为反映i地区t时期地区禀赋条件和社会经济发展环境差异对工业用地市场发育水平的影响因素; dj为标注东、中、西部不同区域的虚拟变量; α为相应的估计系数; μ为随机误差项。为了保证影响因素变量选择的科学性,基于现有文献并在综合考虑工业用地市场特殊性和数据可获性基础上,本文用经济发展水平、工业化进程、地区间竞争强度、土地资源禀赋和工业用地需求强度来表征影响因素 Xit。由于在参与评价的328个地级及以上城市中,甘孜州、迪庆州、丽江市、甘南州、果洛州、黄南州在样本期内未连续出让工业用地,故在实证检验中未选取,因此本文以2007-2012年322个地级及以上城市为研究对象,变量指标及数据来源作如下说明：
（1）经济发展水平。经济发展水平反映了地区经济发展阶段,一定程度上也可以间接表明该地区市场的完善程度,因为地区经济发展水平越高,政府和市场的边界界定可能越清晰^[24],越有利于市场机制在土地资源配置中发挥基础性作用。本文选用人均GDP作为经济发展水平的代理变量。地级及以上城市人均GDP根据“分地区居民消费价格指数”折算为2007年不变价。
（2）工业化进程。工业化进程用来刻画该地区工业发展程度,处在不同工业化阶段的地区由于工业发展模式和发展水平的不同,导致了对土地要素的依赖性和政府管制关键生产要素的欲望不同,这直接影响了地方政府执行国家土地政策的意愿,进而影响了工业用地市场发育水平。衡量一个国家或地区的工业化进程可以从经济发展水平、产业结构、就业结构和空间结构等方面来进行^[25,26]。为此,本文参考已有文献^[27-28],采用非农就业比重（二三产业就业人数占全社会就业人数比重）和产业结构（第三产业占国民经济的比重）来衡量地区工业化进程。
（3）地区间竞争强度。大量文献表明中国地方政府之间存在激烈地“土地引资”竞争^[23,29],而对这种现象比较流行的解释是中国特色政绩考核体系下的“官员晋升竞争”^[30-32],在官员晋升以GDP为主要考核指标的激励下,地方官员有土地招商引资的强烈动机^[33]。而土地引资及其引发固定资产投资是短期内拉动经济增长,制造靓丽政绩最有效地工具。因此地区之间竞争越激烈,地方官员管控土地要素的欲望越强烈,可能越不利于工业用地市场化进程,因此本文使用固定资产投资增长率变量表征地区间竞争强度。
（4）土地资源禀赋。土地资源禀赋用来表征当地工业用地资源的充裕程度,在控制其他因素的情况下,工业用地资源越充裕,地方政府推进工业用地市场化配置的激励程度可能越低。参考李建强和曲福田^[34]等做法,选用人均耕地面积（地区常用耕地面积/地区常住人口）衡量地区土地资源禀赋情况,反映地区工业用地扩张的可能性和潜力。
（5）工业用地需求强度。在地方政府既定地工业用地供应计划下,土地需求强度越高,越可能加剧工业用地出让市场的竞争程度,更有利于发挥竞争机制和价格机制在工业用地资源中的配置作用。本文采用新设规模以上工业企业数变量表征工业用地需求强度,因为新设立的工业企业为了实现项目落地必然需要获取工业用地,新进入的工业企业越多,对工业用地需求越大,因此通过新设立的工业企业数量可以间接反映工业用地需求状况。
以上变量数据来自2008-2014年各省级《统计年鉴》、《中国城市统计年鉴》和《中国区域经济统计年鉴》^[35]。表3给出了公式（5）使用的各变量统计描述信息。
Table 3
表3
表3相关变量描述性统计
Table 3The descriptive statistics of the indices

变量名称	最大值	最小值	均值	标准差	预期影响方向
人均GDP/（元/人）	182 680.000 0	3 398.000 0	30 686.000 0	23 389.610 0	+
非农就业比重/%	99.990 0	21.210 0	60.730 0	0.178 0	+
产业结构/%	76.460 0	8.580 0	36.640 0	8.730 0	+
固定资产投资增长率/%	389.460 0	-93.150 0	28.490 0	0.300 0	-
人均耕地面积/（hm2/人）	0.480 0	0.000 3	0.140 0	0.013 3	-

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3.2 实证结果及分析

根据面板模型检验结果,见表4,自变量之间不存在严重的多重共线性,但是存在显著的一阶自相关和异方差,Hausman检验结果拒绝了随机效应模型,加上固定效应模型控制了观察不到的地区效应而一定程度减弱这部分遗漏变量可能导致的内生性问题。因此,本文采用可行广义最小二乘法（Feasible Generalized Least Squares）和固定效应模型进行模型估计^[36]。
Table 4
表4
表4面板模型检验结果
Table 4Test of panel model

新设工业企业数/个	3 761.000 0	0.000 0	120.000 0	1 824.180 0	+
	多重共线性 检验	自相关检验 H0：不存在一阶自相关	异方差检验 H0：不存在异方差	豪斯曼检验 H0：系数的差异是非系统的
检验方法	VIF	Modified Wald test	Wooldridge test	Hausman test
统计量	VIFmax=1.48	Chi2（322）=570 000 Prob>Chi2=0.00	F（1,321）=13.099 Prob>F=0.00	Chi2（5）=-130 Prob>Chi2=0.00
结论	不存在多重共性	存在自相关	存在异方差	固定效应模型优于随机效应模型

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表5模型1显示了引入所有变量的基本回归模型估计结果。消除自相关和异方差后,模型解释能力有很大提升,但是产业结构变量不显著,非农就业结构与固定资产投资增长率变量系数与预期方向相反。考虑出让工业用地形成的固定资产投资需要在未来数年逐渐释放,因此固定资产投资增长率与因变量可能存在时滞效应,并且某一地区产业结构的调整传导至工业用地出让市场特征的改变也需要时间,因此本文通过加入产业结构和固定资产投资增长率的滞后变量将静态模型拓展成动态模型,以捕捉工业用地市场化进程与影响因素的动态关系。
采用逐步回归法来检验可能存在的滞后期限。首先引入了滞后一期的产业结构和固定资产投资增长率变量,结果发现固定资产投资增长率滞后变量系数由正转负,但是估计结果依然不理想。模型2同时引入了产业结构和固定资产投资增长率的当期和滞后项,为了避免同时引入可能导致的多重共线性对估计结果的误导,进行了变量当期与滞后项的联合统计检验,发现产业结构和固定资产投资增长率变量当期与滞后项是联合显著的,这验证了引入滞后变量的合理性。模型2结果除非农就业比重估计系数与理论预期相反之外,其余显著符合预期,产业结构和固定资产投资增长率当期和滞后一期估计系数表明产业结构和固定资产投资增长率变量对工业用地市场发育水平分别存在净的正向和负向影响。为此本文以模型2的估计结果解释工业用地市场发育水平的影响因素。
Table 5
表5
表5工业用地市场发育水平影响因素模型估计结果
Table 5Estimation results of impacting factors of industrial land marketization level

解释变量	被解释变量：工业用地市场发育水平
	模型1 XTGLS	模型2 XTGLS
人均GDP（对数）	1.942*** （3.43）	1.966*** （3.48）
非农就业比重	-9.737***（-4.26）	-9.846***（-4.31）
产业结构（对数）	0.886 （0.66）	-1.397 （-0.76）
滞后一期产业结构（对数）	2.953*** （3.20）	1.114 （1.14）
固定资产投资增长率	-0.097***（-2.63）	-4.083***（-2.65）
滞后一期固定资产投资增长率	3.683***（10.32）	3.709***（10.35）
人均耕地面积	2.758*** （2.16）	2.679*** （2.48）
新设工业企业数（对数）	2.321*** （3.14）	2.629*** （3.00）
虚拟变量-东部		3.293** （1.92）
		-2.720***（-2.89）
常数项_cons	-16.807***（-2.22）	-20.166***（-2.62）
Wald统计值	229.17	233.45
方差膨胀系数最大值	1.61	4.57
χ2统计量 （P值）a		59.67 （0.00）
χ2统计量 （P值）b		48.33 （0.00）
截面数/样本总量	22/1 932

注：1）*、**、***分别表示在10%、5%和1%的水平下显著,括号内为Z值统计量;2）因变量为工业用地市场发育水平值;3）a代表原假设为“产业结构、固定资产投资增长率当期与滞后一期系数同时等于零”的联合显著检验;b代表原假设为“产业结构、固定资产投资增长率当期系数与滞后一期系数之和为零”的联合显著检验。
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从估计结果来看：
（1）人均GDP每增加1%,工业用地市场发育水平会上升0.02个单位,这说明地区经济发展水平越高,越有利于工业用地市场改革的推进,这符合理论分析也与现实相符。
（2）表征工业化进程的产业结构变量呈现显著地净正效应,表现为第三产业占国民经济的比重每增加1%,会导致工业用地市场发育水平上升0.02个单位。非农就业比重变量呈现显著的负效应,但与理论预期相反,这意味着二三产业就业人数占全社会就业人数比重越高,工业用地市场化水平反而越低,可能的解释是非农就业比重不能准确地反映某一地区工业用地市场化改革的外部环境,也不能准确衡量地方政府在工业用地出让市场的行为逻辑。
（3）固定资产投资额增长率呈现显著地净负效应,表明区域间激烈地“土地引资”竞争导致地方政府并没有很强地激励机制执行国家的市场化改革政策^[37,38],如果地方政府因压低土地价格从而在招商引资中处于有利地位,那么这种“棘轮效应”就会抑制中国工业用地市场化进程。
（4）地区土地资源禀赋条件与工业用地市场发育水平呈现显著地负向关系,表现为人均耕地面积每降低1个单位,会导致工业用地市场发育水平提高4.08,表明当工业用地资源获取压力越高,越有利于提高市场机制在工业用地资源配置中的作用^[10]。
（5）工业用地需求强度呈现显著地正效应,表现为新设工业企业每增加1%,会导致工业用地市场发育水平提高0.04个单位,这同时也暗示土地市场化改革并不存在推动土地价格上涨的内在机制,土地价格的高低最终还要决定于工业用地供给关系^[39]。此外,东部和中部两个地区虚拟变量估计结果表明在控制模型中变量后,未观察到的地区因素也显著影响区域工业用地市场发育水平的差异性。

4 结论及政策启示

4.1 结论

本文基于2007-2013年中国地级及以上城市工业用地出让数据,从出让价格溢价率和出让方式市场化程度两个维度综合分析了中国工业用地市场发育水平时空特征与影响因素,研究发现：
（1）2007-2013年,中国工业用地市场化改革取得很大进步。市场发育程度的提高更多地归因于政策驱动下出让方式的快速“市场化”,出让方式的根本性转变也一定程度上提升了工业用地价值显化程度,但是中国工业用地出让价格整体水平仍未合理体现出资源稀缺性和市场供求所揭示的工业用地价值,市场化改革仍停留在简单地转变工业用地出让方式阶段,还未能深入到建立反映资源稀缺程度的工业用地市场化价格形成机制的核心层面。
（2）2007-2013年,东、中、西部三大区域工业用地市场化进程均在深化,其中东部地区市场化改革具有水平高和推进速度快地双重特征,而中、西部地区工业用地市场化改革仍处在由外生地被动配合中央政策规定向内生地主动引领改革阶段过渡。
（3）地区经济发展水平、产业结构和工业用地需求强度均对工业用地市场化水平有显著正向影响,地区土地资源禀赋条件则有显著负效应。值得注意的是,地区间激烈地“土地引资”竞争会显著抑制中国工业用地市场化进程。

4.2 政策启示

中国工业用地市场化改革既不能单纯追求过快地速度又不能盲目追求过高地市场化程度,需要将促进工业用地价格向合理价值回归,把优化土地资源配置作为落脚点,在此过程中,要把完善土地出让制度和建立良好的出让市场生态作为改革重要方向,具体来说：
（1）营造公开、公平和公正地土地市场环境。推动工业用地出让工作公开化和规范化,规范“招、拍、挂”出让操作程序,严禁各种形式主义的“招、拍、挂”,建立工业用地出让全环节多级监督约束体系。
（2）创新土地供应方式。根据产业政策、土地规划、产业用地需求等具体因素选择适宜的工业用地出让方式,探索租赁、作价入股等国有土地有偿使用方式,积极推行工业用地出让弹性年期制。
（3）建立工业用地最低价标准定期评价更新制度。在中国工业用地市场发育尚不完善情况下,通过工业用地最低价标准限制地方政府低成本出让用地仍有现实必要性,因此,适应经济社会发展情况定期更新工业用地最低价标准尤为重要。研究建立工业用地利用状况动态监测手段,对工业用地分等成果进行定期调查更新,建立科学的工业用地最低价标准形成机制,实现对工业用地成本收益评价数据的现代化管理,从而使工业用地最低价标准真正发挥在土地出让中的控制和引导作用。
The authors have declared that no competing interests exist.

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文中引用次数倒序
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