宋小青^1,2,, 麻战洪³, 赵国松⁴, 吴志峰^5,
1. 中国地质大学（武汉）公共管理学院,武汉 430074
2. 国土资源部城市土地资源监测与仿真重点实验室,深圳 518034
3. 湖南省国土资源规划院 国土资源评价与利用湖南省重点实验室,长沙 410007
4. 中国科学院地理科学与资源研究所,北京 100101
5. 广州大学地理科学学院,广州 510006

Urban vacant land: Rethinking the mushrooming urbanization

SONGXiaoqing^1,2,, MAZhanhong³, ZHAOGuosong⁴, WUZhifeng^5,
1. School of Public Administration, China University of Geosciences, Wuhan 430074, China
2. Key Laboratory of Urban Land Resources Monitoring and Simulation, Ministry of Land and Resources, Shenzhen 518034, Guangdong, China
3. Hunan Key Laboratory of Land Resources Evaluation and Utilization, Changsha 410007, China
4. Institute of Geographic Sciences and Natural Resources Research, CAS, Beijing 100101, China
5. School of Geographical Sciences, Guangzhou University, Guangzhou 510006, China
通讯作者:通讯作者：吴志峰(1969-), 男, 博士, 研究员, 博士生导师, 中国地理学会会员(S110008470M), 主要从事景观生态、环 境遥感与GIS应用研究。E-mail: gzuwzf@163.com
收稿日期:2017-10-10
修回日期:2018-03-10
网络出版日期:2018-06-25
版权声明:2018《地理学报》编辑部本文是开放获取期刊文献，在以下情况下可以自由使用：学术研究、学术交流、科研教学等，但不允许用于商业目的.
基金资助:国土资源部城市土地资源监测与仿真重点实验室开放基金(KF-2016-02-038)国家自然科学基金项目(41401191, 41671430)广东省自然科学基金项目(2015A030313504)广东省教育厅青年创新人才项目(2014KQNCX109)
作者简介:
-->作者简介：宋小青(1984-), 男, 湖北荆州人, 博士, 中国地理学会会员(S110008928M), 主要从事城市化、土地利用转型与土地多功能管理研究。E-mail: sonniasxq@163.com



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摘要
城市空地早已“隐藏”在增长与收缩这一对立而又统一的城市化进程中。然而,学术界对其研究尤为不足,国内研究更为滞后。通过文献溯源分析建立城市空地概念,在地块、样带、地区和国家尺度比较分析城市空地的类型、成因及价值,对当今世界城市化热潮做出冷思考。结果表明：① 城市空地在土地覆被、土地用途、土地权属3个维度发生类型分化;② 城市空地格局特征在地块、样带、地区和国家尺度分异明显;③ 城市空地直接成因包括地块分割过于破碎、地块形状不规则、居住人口减少及“去工业化”、土地投机、投资不足、环境问题;④ 城市空地已沦为城市社会、经济和生态空间的“灰色”区域,是增强城市可持续性的潜在资源。此外,有必要遵循“类型划分—格局与过程研究—成因解析—转换机制—影响及价值评估—利用监管”的逻辑框架,从“社会—体制—经济—生态”互动视角,通过不同城市化阶段或地区比较,在微观（地块）、中观（城市样带/地区）、宏观（国家）多尺度开展城市空地研究,以服务于城市更新和土地供给侧结构性改革。

关键词：城市空地;城市化;收缩城市;土地利用;转型
Abstract
Urban vacant land has been concealed for a long time in the contradictory but unified processes of urban growth and shrinkage. The study on urban vacant land, however, is currently a rather rudimentary and subjective issue. This paper firstly presents the connotation of urban vacant land based on bibliometric analysis. Then, typology, proximate causes and values of urban vacant land are analyzed at parcel, transect, city and national levels. Results show that the study in China lags about half a century compared with North America and Europe. Moreover, geographers has seldom paid attention to this issue. Urban vacant land could be proximately categorized by land cover, land usage and land ownership. It is widespread with a large amount in cities. For example, the probabilities of urban vacant land in the cases of Guangzhou and New York are 8.46%-8.88% and 3.17%-5.08%, respectively. In addition, the average proportion of urban vacant housing land take up 11.48% in the 65 cities in the USA. Generally, urban vacant land shows fragmentation and odd shape. Significant spatial differences exist at parcel, transect, city and national levels. Proximate causes, such as land division, odd shape, demographic decline, de-industrialization, land speculation, disinvestment, and environment issues could result in urban vacant land, which has become the Grey Island in urban social, economic and ecological spaces. However, it could be considered as the potential resources for enhancing urban sustainability. To promote urban renewal and land supply-side structural reform, urban vacant land research framework is finally discussed. Specifically, the logical research themes on urban vacant land consist of unified typology, dynamic process and pattern, underlying driving forces, transformation mechanisms among different types, impacts and multifunction assessment, and sustainable use control. Focus should be given to research on social, institutional, economic and ecological interaction, comparative study in different urbanization processes and regions, as well as multi-scale study.

Keywords：urban vacant land;urbanization;shrinking cities;land use;transition

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宋小青, 麻战洪, 赵国松, 吴志峰. 城市空地：城市化热潮的冷思考[J]. 地理学报, 2018, 73(6): 1033-1048 https://doi.org/10.11821/dlxb201806004
SONG Xiaoqing, MA Zhanhong, ZHAO Guosong, WU Zhifeng. Urban vacant land: Rethinking the mushrooming urbanization[J]. Acta Geographica Sinica, 2018, 73(6): 1033-1048 https://doi.org/10.11821/dlxb201806004

1 前言

19世纪70年代-20世纪50年代,北美、西欧发达国家的工业型城市化引领了世界城市化第一个热潮。20世纪60年代,在北美、西欧发达国家大都市区化的同时,城市化向发展中国家蔓延。自此,世界城市化迎来了新一轮热潮。据世界银行统计,1960-2016年,全球城市人口从10.14亿增长到40.27亿,人口城市化水平从33.56%增长到54.30%^[1]。与此同时,全球城市土地面积快速增长。1970-2000年,全球城市土地增长了5.80×10⁴ km²。2010年,城市土地面积占全球土地总面积（不包括南极洲和格陵兰岛）约3%^[2]。预计到2030年,全球将新增城市土地152.70×10⁴ km^{2 [3]}。可见,城市增长是当今世界城市化的主题。
然而,1960-2016年,对于全球人口超过100万的城市地区,人口城市化水平从13.93%增长到23.05%,增长幅度明显低于全球人口城市化水平增长幅度的20.74%。同期,居住在国家最大都市区的城市人口占全球城市人口的百分比却从17.61%下降到16.26%^[1]。这一态势在欧美发达国家表现尤为突出。例如,美国人口超过100万的城市地区的人口城市化水平从38.73%增长到45.41%,居住在美国最大都市地区的城市人口占全国城市人口的百分比却从11.20%下降到7.04%^[1]。对于美国规模最大的城市,1950-2015年,纽约市人口从789.20万人缓慢增长到855.04万人。但其人口最多的布鲁克林和曼哈顿地区人口分别减少13.75万人和34.80万人^[4]。同期,芝加哥、费城、底特律、华盛顿、波士顿城市人口分别减少90.04万人、50.42万人、117.25万人、13万人、13.43万人^[5]。总体来看,大城市人口增长已经趋缓,部分大城市甚至出现了人口萎缩。
那么,随着人口萎缩,城市内部是否会出现城市空地（Urban vacant land）——土地和建筑的遗弃、空置和废弃?事实上,人口萎缩这一社会过程与经济全球化、去工业化、郊区化等相互交织,共同造就城市收缩。而城市收缩往往导致城市空地。收缩城市国际研究网络（Shrinking Cities International Research Network, SCIRN）研究表明,城市收缩现象在全球各大洲均已显现^[6]。也就是说,在总体增长的同时,全球局部地区正在经历或面临收缩^[7,8,9]。增长与收缩,这一看似对立的进程构成了当今世界城市化的整体格局。诚然,收缩与增长可以统一在一个更大尺度的地理空间,例如,欧美发达国家的城市收缩促进了中国等国家的城市快速增长。收缩也可以潜藏在快速增长的城市化区域。例如,纽约、芝加哥、费城、底特律、华盛顿、波士顿等收缩城市均位于继续增长的美国东部大都市区。然而,对于这些以收缩为“代价”换取增长的城市化区域而言,其城市土地也并未实现地尽其用。比如,位于这些增长性城市化区域的城市边缘常常出现空地^[10,11,12]。原因在于,这些区域的城市土地增长速度超过人口城市化速度,城市人口密度难以提高甚至持续下降,相伴而生的便是土地储备或投机、投资不足、土地供给过度等现象。研究表明,城市土地增长速度超过人口城市化速度的现象在世界范围内普遍存在^[3]。由此引发的城市人口密度下降趋势已经存在超过1个世纪。而且,人均收入提高越快,城市人口密度下降越快^[13]。未来30年,快速城市化将主要发生在发展中国家。随着城市化快速推进,这些国家人均收入将快速增长,城市人口密度也势必快速下降。这就为空地在发展中国家快速增长的城市化区域蔓延提供了条件。可以预见,发展中国家未来无论是收缩的城市地区还是快速增长的城市化区域,很可能如同当前发达国家一样普遍出现城市空地。
中国作为最具成长性的发展中国家,正处于用地日益紧张的快速城市化阶段。根据《国家新型城镇化报告》,2016年中国常住人口城市化水平达到57.35%。2011-2016年,人口城市化水平年均提高1.22个百分点。随着“一带一路”倡议的深入推进,未来一段时间城市化将持续快速发展。而城市土地增长速度超过人口城市化速度的趋势已由东部扩散到全国^[14,15,16]。近10年来,城市土地规模越大的城市,城市土地增长速度越快^[17,18]。可见,中国城市人口密度正在而且将继续下降,城市空地很可能已经普遍出现在快速增长的城市化区域。此外,中国收缩城市研究网络SCRNC研究表明,中国已有180个城市出现收缩^[19]。其中,珠江三角洲城市收缩明显^[20]。城市空地很可能潜藏在这些收缩的城市化区域。
中国作为集城市增长与收缩于一体的发展中国家,理应成为城市空地研究的典型地区。然而,中国城市空地问题至今被忽视。2017年8月12日基于“百度学术”搜索发现,截至2017年8月城市空地研究中文文献总数仅18篇,大多是建筑、园林领域对空地规划利用的探讨。尽管中国政府于1999年实施了《闲置土地处置办法》,但城市空地一直屡见不鲜。学术界和决策层有关城市空地的类型、格局、成因及价值的认知还十分匮乏。现实呼唤城市空地成为一个重大而又紧迫的学术课题。
基于以上考虑,本文选择北美发达国家和中国的典型城市,分析城市空地的类型、格局及成因,探讨城市空地的影响及价值,构建城市空地研究框架,以期为城市空地研究及增强城市可持续性决策制定提供参考。

2 概念界定

2.1 研究溯源

基于“百度学术”搜索,探索城市空地研究起源,分析建立城市空地的概念。首先,搜索国外城市空地文献。由于“vacant lot”与“vacant land”语义相近,部分****在地块尺度开展空地研究时也采用“vacant lot”一词。同时,部分****研究具体城市的空地时,为避免“城市”这一语义重复,并未在文献标题中冠以“urban”一词。基于以上考虑,2017年8月12日,在“百度学术”搜索引擎中,分别选择“包含精确检索词：“vacant land”&“出现检索词的位置：位于文章标题”&“出版物：期刊”&“发表时间”&“语言检索范围：不限”、“包含精确检索词：vacant lot”&“出现检索词的位置：位于文章标题”&“出版物：期刊”&“发表时间”&“语言检索范围：不限”,以10年为间隔检索文献。结果显示,至2017年,国内外城市空地研究文献仅553篇,源自地理学领域的文献总数仅87篇,其中,1980年后城市空地研究文献数量快速增长。文献内容分析表明,国外最早研究城市空地的文献是发表于1926年的“Easements: Prescription: Adverse Use: Vacant Land”。该文报道了一块空地的地役权纠纷案件^[21]。1931-1940年,检索文献8篇。这些文献仅仅聚焦于空地的估价问题和消费税法案。至此,学术界并未对城市空地进行系统的科学研究。1942年,美国达特茅斯学院城市规划专业1942年硕士学位申请论文“Problems of vacant land in the in-town area”系统分析了布莱顿地区的城市空地问题：① 空地的数量、分布和特点;② 空地对社区社会与经济福利的可能影响;③ 空地产生的原因;④ 空地的适宜用途;⑤ 空地利用的方法^[22]。该文成为学术界最早系统地探讨城市空地问题的学术论文。
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图1基于“百度学术”搜索的城市空地文献数量变化
-->Fig. 1Bibliometric analysis of urban vacant land using Baidu Scholar search engine
-->

然后,搜索城市空地中文研究文献。2017年8月12日,在“百度学术”搜索引擎中,选择“包含精确检索词：城市 空地”&“出现检索词的位置：位于文章标题”&“出版物：期刊”&“发表时间”&“语言检索范围：不限”,搜索中文文献。结果显示,国内最早研究城市空地的文献出现在1979年。1979-2017年,文献总数仅18篇,且文献数量年际变化小。其中,源自地理学领域的文献仅刊于1979年、2006年、2007年。文献内容分析表明,中文文献聚焦于探讨城市空地的规划利用问题,如空地的绿化及农业景观发展。
综上所述,城市空地研究源于对城市土地价格、权属等社会经济属性的探讨。国外首次系统地研究城市空地的文献见于1942年。国外城市空地研究早于国内近半个世纪。尽管1980年后城市空地研究在国外发展较快,但学术界对其研究尤为不足,国内研究更为滞后。同时,国内外地理学界对城市空地问题关注明显不足。

2.2 概念界定

尽管美国达特茅斯学院城市规划专业硕士学位申请论文“Problems of vacant land in the in-town area”于1942年最早系统地探讨城市空地问题,但该文并未明确城市空地的概念。此后,学术界对城市空地的概念一直莫衷一是。总的来看,国外学术界和实践派关于城市空地的概念存在两种代表性观点：① 美国规划师协会提出,城市空地是指未用作任何目的土地或者未开展任何建设的土地^[23];② 城市空地是未利用或被遗弃的土地,包括当前未被使用且没有任何建筑的土地以及有建筑但已被遗弃或废弃的土地^[12]。在国内,大多采用空闲地或闲置土地来表达城市空地的内涵。其中,空闲地是土地利用类型的一种,即城镇、村庄、工矿内部尚未利用的土地^[24];闲置土地不是一种土地利用类型,而是对未达到规定开发强度的已供国有建设用地的主观认定^[25]。
比较以上概念可以发现,国外城市空地以及国内的空闲地概念侧重实证性内涵,而国内的闲置土地概念侧重规范性内涵。在此,从实证性内涵角度建立城市空地概念——城市范围内处于未被利用状态的土地。对此,做出如下解释：① 城市空地位于城市范围内。根据研究需要,可以用城市建成区（含城中村）、城市规划区和城市行政区来表达城市范围;② 城市空地不限于未被开发建设的土地,也包括被开发建设后遭遗弃或废弃的土地（含建筑物、构筑物及其附属设施）;③ 是否处于被利用的状态,是识别城市空地的根本标准。例如,公园与绿地处于被用于游憩或提供景观的状态,因此不属于城市空地。城市范围内道路或河流两侧的荒草地处于未被利用的状态,因此属于城市空地。

3 研究方法与数据

3.1 研究方法

3.1.1 广州城市空地提取方法 根据前文建立的城市空地概念,以高分遥感影像为数据源,结合百度街景和实地调查,识别广州城市空地。
3.1.2 梯度样带分析法 考虑到广州市白云区在城市扩张、产业转移、城市土地混杂等方面具有显著代表性,同时考虑机场路为贯穿白云区南（城市核心区）北（城市边缘区）的重要发展轴线,沿机场路两侧选择白云区城市规划区覆盖的村级区域为案例研究区。为进一步揭示城市空地分布的梯度特征,以不打破村级行政区为原则,综合考虑村域分布集中连片性、经济发展差异、交通区位特征、等距梯度等因素,自南向北将案例研究区划分为由6大片区组成的梯度样带。统计分析各梯度内城市空地的分布格局特征指标。
3.1.3 核密度估计方法 核密度估计是用含有“波峰”、“波谷”二维平滑估计面反映被观测变量空间聚集程度的非参数估计方法^[26,27]。运用ArcMap的Kernel Density,估算纽约市、芝加哥城市空地密度。
3.1.4 城市空地分布格局分析指标 运用城市空地平均地块面积、地块形状指数反映地块破碎程度。运用城市空地地块占比、空地面积占比反映城市空地的发生概率：
Avl=SvlNvl（1）
SIvl=0.25PvlSvl（2）
Rp=NvlNlu（3）
RA=SvlSlu（4）
式中：A_vl为城市空地平均地块面积;S_vl为城市空地的地块面积;N_vl为城市空地的地块数量;SI_vl为城市空地地块的形状指数;P_vl为城市空地地块的周长;R_p为城市空地地块占比;N_lu为土地地块总数;R_A为城市空地面积占比;S_lu为土地总面积。

3.2 数据准备

3.2.1 美国城市空地率区域差异分析数据集 选取美国纽约、芝加哥、费城、底特律等65个城市,以城市住宅空地为例,开展城市空地率区域差异分析。城市住宅空地率及城市人口数据源自“世界人口评论”网^[28]。
3.2.2 典型案例区城市空地地块分布格局分析数据集 选取美国的典型收缩城市纽约、芝加哥、费城,加拿大的典型增长性城市渥太华、萨斯卡通以及中国兼具增长与收缩特征的广州市,开展城市空地地块分布格局分析。纽约城市空地数据源自纽约城市规划局^[29]。芝加哥城市空地数据采用芝加哥市政府网站公布的城市空地坐标点制作^[30]。费城城市空地数据为ATACANGROUP公布的街区空地率^[31]。渥太华城市空地数据源自渥太华市政府公布的城市居住用地调查年度调查报告（2002-2016年）和城市工商业及公园用地年度调查报告（2010-2015年）^[32]。萨斯卡通城市空地数据为萨斯卡通市政府公布的城市空地地块目录,工商企业数量源自萨斯卡通市政府公布的工商业年度发展报告^[33]。广州市案例研究区城市空地数据根据3.1.1节方法提取。
3.2.3 美国、加拿大城市行政区划数据 美国州级、城市级、街区级行政区划数据源自美国人口调查局^[34]。加拿大城市级、街区级行政区划数据源自加拿大统计局^[35]。

4 城市空地的类型、格局、成因、影响及价值

4.1 城市空地类型

4.1.1 基于土地覆被的城市空地类型 2016年,广州市案例研究区城市空地分为6类、1832块,面积1956.02 hm²（图2）,发生概率8.46%~8.88%。其中,杂草地、乔—灌—杂草地、裸地为主要类型（表1）。
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图22016年广州市案例研究区城市空地示意图
注：① 为杂草地;② 为建筑废弃地;③ 为乔—灌—杂草地;④ 建筑—裸地;⑤ 为裸地;⑥ 为建筑—杂草地。
-->Fig. 2Images of urban vacant land in the case study area in Guangzhou, 2016
-->

Tab. 1
表1
表1广州市案例研究区城市空地类型
Tab. 1Typology of urban vacant land in the case study area in Guangzhou

	空地块数 (块)	空地面积 (hm2)	空地发生概率(%)
			空地地块占比	空地面积占比
杂草地	831	845.88	4.03	3.66
乔/灌—杂草地	319	487.68	1.55	2.11
裸地	341	279.35	1.65	1.21
建筑—杂草地	207	201.06	1.00	0.87
建筑—裸地	122	131.13	0.59	0.57
建筑废弃地	12	10.93	0.06	0.05
合计	1832	1956.03	8.88	8.47

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4.1.2 基于土地用途的城市空地类型 渥太华城市空地主要分为住宅空地、工商业空地。2016年,住宅空地块82960块,面积2121 hm²,平均地块面积0.026 hm²。2015年,工商业空地1153块,面积1009 hm²,平均地块面积0.88 hm²。此外,根据“渥太华棕地社区改进计划”,棕地也是城市空地^[32]。
4.1.3 基于土地权属的城市空地类型 2016年,纽约城市空地分为5类、27154块,面积2978.06 hm²,发生概率3.17%~5.08%。其中,私有空地地块为主要类型（表2）。
Tab. 2
表2
表2纽约市城市空地类型
Tab. 2Typology of urban vacant land in New York City

	空地块数 (块)	空地面积 (hm2)	空地发生概率(%)
			空地地块占比	空地面积占比
私有	21108	1724.90	2.46	2.94
纽约市所有	4965	949.44	0.58	1.62
公共组织、州或联邦政府所有	140	38.90	0.02	0.07
私人和纽约共同所有	26	52.06	0.00	0.09
其他	915	212.76	0.11	0.36
合计	27154	2978.06	3.17	5.08

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4.2 城市空地格局

4.2.1 地块尺度的城市空地格局 2016年,纽约市城市空地平均地块面积0.11 hm²,≤0.10 hm²的空地地块数占空地总地块数88.91%,面积仅占空地总面积21.22%。空地平均形状指数介于1.17~2.95。其中,0.035~0.10 hm²空地地块的平均形状指数最小,≤ 0.0025 hm²空地地块的平均形状指数最大。说明空地总体显著破碎、形状复杂。随着地块面积增大,城市空地地块占比、城市空地面积占比和平均形状指数先急剧下降然后上升。其中,0.01~0.05 hm²地块面积水平下,城市空地地块占比、城市空地面积占比最低;≤ 0.01 hm²地块面积水平下,城市空地地块占比、城市空地面积占比最高。即,0.01~0.05 hm²地块面积的空地发生概率最低,而≤ 0.01 hm²地块面积范围内的空地发生概率最高。平均形状指数与城市空地地块占比、城市空地面积占比相关系数分别高达0.94、0.93（图3）。
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图3不同面积级别下2016年广州市案例研究区、纽约市城市空地地块格局
-->Fig. 3Distribution of urban vacant land in the case study area in Guangzhou and New York City, 2016
-->

2016年,广州市城市空地平均地块面积1.07 hm²,0.15~1.75 hm²的空地地块数占空地总地块数64.03%,面积仅占空地总面积40.24%。空地平均形状指数介于1.29~2.81。其中0.15~0.75 hm²空地地块的平均形状指数最小,≤ 0.02 hm²空地地块的平均形状指数最大。说明空地总体较破碎、形状复杂。随着地块面积增大,城市空地地块占比、城市空地面积占比先升后降,平均形状指数急剧下降后呈波动上升态势。其中,≤ 0.02 hm²、> 7.50 hm²地块面积水平下,城市空地地块占比、城市空地面积占比明显较低;1.25~1.75 hm²地块面积水平下,城市空地地块占比、城市空地面积占比最高。即≤ 0.02 hm²、> 7.50 hm²地块面积的空地发生概率最低,而1.25~1.75 hm²地块面积的空地发生概率最高。平均形状指数与城市空地地块占比、城市空地面积占比相关性不显著。
4.2.2 样带尺度的城市空地格局 广州市案例研究区各类型城市空地的梯度样带分布如图4所示。为进一步揭示梯度分布特征,自南（梯度样带1）向北（梯度样带6）分区统计空地的分布格局分析指标。
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图42016年广州市案例研究区城市空地的梯度样带分布
-->Fig. 4Distribution pattern of urban vacant land in typical transects in Guangzhou, 2016
-->

2016年,广州市案例研究区自南向北,随着经济发展水平下降,城市空地的地块数、平均地块面积、平均形状指数和空地发生概率先升后降。其中,梯度样带2、3、4的空地平均地块面积明显较大,梯度1、2、3的空地平均形状指数明显较大,梯度样带3、4的空地发生概率较大（表3）。
Tab. 3
表3
表32016年广州市案例研究区城市空地的样带分布
Tab. 3Statistics of urban vacant land in typical transects in Guangzhou, 2016

	空地块数 (块)	空地面积 (hm2)	平均地块面积(hm2)	平均形状指数	空地发生概率(%)
					空地地块占比	空地面积占比
梯度样带1	83	54.17	0.65	1.45	3.75	2.49
梯度样带2	144	176.11	1.22	1.46	3.88	4.90
梯度样带3	484	597.40	1.23	1.48	11.03	9.94
梯度样带4	456	536.47	1.18	1.37	12.09	10.84
梯度样带5	413	361.31	0.87	1.31	10.19	9.49
梯度样带6	252	230.55	0.91	1.27	10.06	8.89

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4.2.3 地区尺度的城市空地格局 美国纽约市各区城市空地分布差异显著（图5）。2016年,斯塔滕岛区空地发生概率最大、地块规模最大、地块形状最规则。具体来看,该区城市空地地块数占全市空地地块数的25.74%;空地发生概率5.65%~14.40%,远高于全市平均水平的3.17%~5.08%;空地平均地块面积达0.25 hm²,远高于全市平均水平的0.11 hm²;空地平均形状指数仅1.38,低于全市平均水平的1.61。曼哈顿区、布朗克斯区、布鲁克林区、皇后区空地发生概率明显较低、地块规模明显较小、地块形状较不规则。具体来看,曼哈顿区空地地块数占全市空地地块数的4.28%,空地发生概率仅2.06%~2.72%,空地平均地块面积仅0.075 hm²,空地平均形状指数达1.50;布朗克斯区空地地块数占全市空地地块数的14.80%,空地发生概率仅2.97%~4.48%,空地平均地块面积仅0.060 hm²,空地平均形状指数达1.46;布鲁克林区空地地块数占全市空地地块数的24.97%,空地发生概率仅2.45%~2.48%,空地平均地块面积仅0.048 hm²,空地平均形状指数达1.46;皇后区空地地块数占全市空地地块数的30.21%,空地发生概率仅2.53%~2.81%,空地平均地块面积仅0.073 hm²,空地平均形状指数达1.49。为进一步揭示城市空地地块分布特征,以空地地块边界线为基础数据,运用3.1.3节方法估算空地核密度。结果显示,斯塔滕岛区空地集聚性最高、较为集中连片,而曼哈顿区、布朗克斯区、布鲁克林区、皇后区空地集聚性明显较低、较为零散破碎。其中,曼哈顿区空地集聚性最差。尽管以上4区空地集聚性总体较差,但各区内存在空地高度集聚区。例如,曼哈顿区上东区域空地集聚性高于曼哈顿其他区域;布鲁克林区东北部、皇后区北部和南部、布朗克斯南部的空地集聚性明显较高。
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图52016年美国纽约市城市空地分布格局
-->Fig. 5Distribution pattern of urban vacant land in New York City, USA, 2016
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2017年,美国芝加哥市空地60676块,空地地块密度达100块/km²,总体呈“北疏西密南集中”格局。为进一步揭示空地地块分布特征,以空地地块位置点为基础数据,运用3.1.3节方法估算空地核密度。结果显示,空地高密度区主要位于西部的奥斯汀 （Austin）、洪堡公园（Humboldt Park）、西加菲尔德公园（West Garfield Park）、东加菲尔德公园（East Garfield Park）等社区,以及南部的西恩格尔伍德（West Engle Wood）、卡鲁梅高地（Calumet Heights）、西普尔曼（West Pullman）等社区（图6）。
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图62017年美国芝加哥市城市空地分布格局
-->Fig. 6Distribution pattern of urban vacant land in Chicago, USA, 2017
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2010年,美国费城城市空地35575块,空地地块密度达97块/km²,总体呈“北疏南密中集中”格局。其中,以天普大学（Temple University）为核心的中心区空地率超过20%（图7）。
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图72010年美国费城城市空地分布格局
-->Fig. 7Distribution pattern of urban vacant land in Philadelphia, USA, 2010
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2016年,加拿大萨斯卡通市城市空地421块,面积74.11 hm²,地块平均面积0.18 hm²。其中,中部城区城市空地密度明显较高,但平均地块面积较小。具体来看,位于城市中部的机场商务区（Airport Business Area）、卡斯维尔山（Caswell Hill）、中央商业区（Central Business District）、中央工业区（Central Industrial）、城市公园（City Park）、凯尔西伍德朗（Kelsey-Woodlawn）、梅菲尔（Mayfair）、北工业区（North Industrial）和里弗斯戴尔（Riversdale）共9个街区的城市空地数量占全市城市空地数量的53.92%,但平均地块面积仅0.10 hm²（图8）。
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图82016年加拿大萨斯卡通市城市空地分布格局
-->Fig. 8Distribution pattern of urban vacant land in Saskatoon, Canada, 2017
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4.2.4 国家尺度的城市空地格局
2015年,美国65个城市住宅空地率平均达11.48%,住宅空地率≥ 10%、≥ 20%的城市分别有36个、4个。其中,底特律市城市住宅空地率最高,达30%。住宅空地率总体呈“北高南低、东高西低”格局。其中,北美五大湖区、中大西洋地区住宅空地率明显较高（图9）。
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图92015年美国城市住宅空地分布格局
-->Fig. 9Distribution pattern of urban vacant housing land in USA, 2017
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4.3 城市空地成因

4.3.1 地块分割过于破碎 因地租最大化原则,用地稀缺导致地块被切割供应、细分使用。比如,纽约市城市空地地块规模明显小于广州（图3）。广州案例区样带1城市空地平均地块面积也明显小于其他样带。加拿大萨斯卡通市中部街区的工商企业密度明显高于其他区域,城市土地更为稀缺,平均地块面积明显低于其他区域（图8）。对于给定的土地使用者,随其用地需求增长,被细分的地块因难以满足用地规模需求而被遗弃。比如,纽约市地块细分导致≤ 0.0025 hm²、0.0025~0.01 hm²地块的空地发生概率分别高达80.20%~83.73%、18.99%~23.18%。
4.3.2 地块形状不规则
地块形状复杂、不规则明显降低土地空间利用效率。地块形状是城市空地产生的重要影响因素。比如,纽约市、广州市各规模级别的城市空地地块形状指数均值均高于1.50,纽约市明显高于广州市。纽约市城市空地地块数占比、城市空地面积占比与空地形状指数的相关系数分别高达0.93、0.94。其中,纽约市≤ 0.0025 hm²地块发生空地的概率最大,其形状指数高达2.95（图3）。
4.3.3 居住人口减少及“去工业化” 居住人口减少、以产业结构升级和工业产业外迁为特征的“去工业化”是城市收缩的主要表现^[6],是城市空地的重要成因。图9显示,城市人口明显收缩的城市,其住宅空地率也明显较高。例如,底特律城市人口在1950-2015年期间减少了117.25万人,住宅空地率高达30%;克利夫兰市、圣路易斯市城市人口在1950-2015年期间分别减少了52.67万人、54.11万人,住宅空地率达21%;芝加哥城市人口在1950-2015年期间减少90.04万人,住宅空地率为13.20%（图6）。同时,北美五大湖区、中大西洋地区城市住宅空地率明显较高的城市,也正是明显“去工业化”的城市。对于纽约市而言,曼哈顿区上东区域的居住人口大大减少,城市空地则在该区域高度集聚;布鲁克林区东北部、皇后区北部和南部、布朗克斯南部是纽约市的典型工业区,但随着纽约市逐步发展为以世界金融中心为特色的全球城市,城市空地大量出现而高度集聚（图5）。费城以天普大学为核心的中心区是费城居住人口大量减少和明显“去工业化”的区域,其空地率超过20%。此外,广州市案例区样带3、样带4也存在以加工制造业为代表的产业外迁,其城市空地发生概率也较高。
4.3.4 土地投机 在广州案例区调研发现,因土地投机导致的城市空地主要有两种类型：① 批而未供土地。即土地已通过审批转为城市土地,但因政府“待价而沽”尚未供应而空闲。② 供而未用土地,即土地已经供应但因土地使用者的“囤地”行为而形成的城市空地。其中,因后者形成的城市空地比较多见。土地投机导致城市空地的现象在欧美国家也有报道^{[12, 36]}。
4.3.5 投资不足 投资不足会导致在建工程中途停止或开发建设无法启动。在广州市案 例区调研中发现,土地使用者资金不足导致土地供而未用。这一现象在欧美国家也有报道^{[12, 36-37]}。
4.3.6 环境问题 随着城市转型,污染土地往往被废弃或遗弃^{[12, 36]}。比如,北美国家认定的棕地^[32]。此外,部分地块因地基承载力不足、坡度大、易滑坡或崩塌等问题而空置。

4.4 城市空地的影响及价值

4.4.1 空地已沦为城市社会、经济和生态空间的“灰色”区域 城市社会空间是人口聚集与流动形成的交往空间。城市空地大多被乔木、灌木、杂草或废弃建筑遮挡或覆盖,以“插花地”、“边角地”等形式将人的聚集与流动割裂开来。空地多分布在道路、高架桥两侧或居住地、商服用地、工业用地之间,具有相当的“隐蔽性”。这就为强奸、抢劫、杀人、抛尸等犯罪活动提供了“天然”场所^[38,39,40]。近年来,有关城市空地上的犯罪活动屡有报道。空地已成为城市社会空间的“灰色区域”。
城市经济空间是城市经济要素聚集、流动、配置而形成的生产力空间。对于用地日益紧张的增长性城市而言,空地无疑是巨大的空间浪费。由于城市空地多以“插花地”、“边角地”等形式存在,对城市经济空间的扩大、布局优化以及规模效益的提升构成制约。同时,城市空地显著降低周边住宅价值。比如,费城以Temple University为核心的中心区城市空地导致地块周边住宅价值下降14%~20%^[39]。可见,空地已沦为城市经济空间的“灰色”区域。
城市生态空间是由城市内部的森林、公园绿地、河涌、湖泊等基础性生态要素组成的有机体系,为城市提供诸如气候调节、环境净化、水文调节等重要生态服务。在广州市案例区调研发现,城市空地上堆放垃圾十分常见,由此助长有害物种和病菌传播。部分空地尽管是可渗透的裸土甚至生长着杂草、灌木、乔木,但由于长期无人管护,其生态系统服务功能并未充分发挥,甚至出现严重的生态问题比如水土流失。此外,部分城市空地本身就存在污染,比如,棕地^[32]。可见,空地已沦为城市生态空间的“灰色”区域。
4.4.2 增强城市可持续性的潜在资源 盘活城市空地有利于缓解城市用地紧缺,可以通过住宅、商业地产开发等获得直接经济收益,是城市经济发展的重要资产^{[8, 38]}。改造道路、高架桥两侧等“隐蔽”的空地能够消除强奸、抢劫、杀人、抛尸等犯罪的温床。此外,城市空地可以改造为提供生境、生物防治、调节气候、固定CO₂、净化空气、渗透雨水等重要生态功能的绿色基础设施^{[40,41,42,43,44,45,46,47]},也能为城市农业、社区公园、小型创意企业等发展提供机会,有利于增进社区和谐和发展活力^{[12, 48]}。可见,城市空地是增强城市可持续性的潜在资源^[36]。

5 城市空地研究启示

5.1 城市空地开发利用政策启示

5.1.1 正视城市空地,科学实施城市更新 本研究表明,在增长性的城市或收缩城市、城市中心区或边缘区,城市空地都可能发生。城市空地对城市发展产生了严重影响,但也是增强城市可持续性的潜在资源。城市化是持续的城市更新过程。应当从土地利用这一源头上治理城市化问题。然而,当前城市更新要么以旧城、旧村、旧工业区为对象,要么以低效城镇建设用地为对象,忽视城市空地这一早已普遍存在的事实。现实迫切需要将城市空地纳入城市更新对象体系,从城市社会、经济、生态空间统一体视角科学实施城市更新。
5.1.2 规避城市空地,严格土地供应和开发利用监管 （1）土地供应要谨慎细分地块,注意地块规模阈值,尽量避免形状复杂的“边角地”和零散地块产生。广州市由于经济发展水平较低,地块细分程度明显低于纽约市,由此广州市城市空地发生概率明显较低。纽约市0.01~0.02 hm²地块规模是城市空地发生概率变化的拐点。即,≤ 0.01 hm²地块的城市空地发生概率明显较高。而且,城市空地发生概率越大的地块,其形状也越复杂。2016年,广州市案例区87.49%的土地地块面积为0.20~3.0 hm²,地块细分程度明显低于纽约市,城市空地地块形状复杂程度也明显低于纽约市。随着城市用地紧缺程度逐步增强,广州市也必将通过细分地块以获得更高的地租收益并满足更多的国民经济和社会活动。广州市未来土地供应应当格外注意0.01~0.02 hm²这个地块规模阈值。
（2）土地供应要预估地块对经济活动发展的支撑能力。广州市案例区的样带3、样带4城市空地发生概率、空地平均地块面积明显较大。图2显示,1.25 hm²地块规模的空地发生概率最大。实地调查后发现,这一规模的空地大多是工业企业搬迁导致。其中,产业业态层次较低企业搬迁,主要缘于广州产业结构升级倒逼和劳动力成本高企;产业业态层次较高的工业企业搬迁,主要缘于土地规模不足以支撑企业未来发展。具体而言,企业落地之初由于资本受限以及政府对企业发展缺乏预估,导致企业获取土地规模较小。随着企业发展,城市用地日益紧缺,加之广州城中村多、土地产权混杂,企业难以扩大土地规模。部分企业甚至由于用地规模受限而无法上市。由此倒逼企业不得不搬迁。
（3）定期开展城市空地清查,严格土地开发利用监管,实施城市收缩预警预判。截止目前,中国土地调查中还未系统开展过城市空地调查。加之闲置土地查处力度十分有限,政府还并未掌握一套可靠、系统的城市空地数据库。鉴于城市空地的变化性强,建议以季度为频次,开展城市空地专项调查,在每季度末公布城市空地名录。同时,严格开发利用监管,及时发现、查处批而未供、供而未用土地。在城市密集区域尤其是城市化水平较高的地区,加强居住人口、产业空间变化监测,实施城市收缩预警预判,及时动态调整城市收缩风险区土地供应及布局,避免城市空地蔓延。
5.1.3 盘活城市空地,深化土地供给侧结构性改革 （1）全面评估城市空地多功能价值,因地制宜推动空地开发利用。从城市社会、经济、生态空间发展需求出发,全面评估空地多功能价值。对于具有经济开发价值的空地,鼓励通过土地置换、整合归宗等手段,推动空地向商品住宅、保障性住房、商服、工业、城市农场等用地转型。对于经济开发价值较低但社会生态价值较高的空地,鼓励运用社会资本推动空地向社区公园绿地、文体设施用地、沿路、沿河等线型景观带等转型。
（2）实施城市空地临时开发利用制度,提高城市土地节约集约利用水平。鉴于部分城市空地成因复杂、盘活供应利用难度大,建议实施城市空地临时开发利用制度。对于已被封闭土壤表面的空地,通过微改造建立临时性公共停车场、无土栽培城市农场等。对于未被封闭土壤表面的空地,通过微改造建设临时性城市农业种植园、城市开心农场等。

5.2 城市空地研究框架构建

根据本文研究,建议遵循“类型划分—格局与过程研究—成因解析—转换机制—影响及价值评估—利用监管”的逻辑多尺度、系统性开展研究（图10）。其中,类型划分是研究的起点,应当服务于其他环节的研究。本文立足“分析”视角,从土地覆被、土地用途和土地权属3个维度划分城市空地类型。但由于区域差异性和土地利用异质性,很难通过“分析”建立统一的分类体系。而且,从这3个维度划分的类型体系与其它环节研究的联系并不紧密。因此,有必要从“综合”视角划分城市空地类型。城市空地可理解为城市土地“失业”。可以借用失业理论划分城市空地类型^[49],即结构性、摩擦性和周期性城市空地（表4）。
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图10城市空地研究框架
-->Fig. 10Urban vacant land research framework
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Tab. 4
表4
表4基于失业理论的城市空地类型体系
Tab. 4Typology of urban vacant land based on unemployment theory

类型	概念	例举
结构性城市空地	城市范围内因土地自身属性限制而处于未被利用状态的土地	过于破碎、形状不规则或有环境问题的地块形成的空地
摩擦性城市空地	城市范围内因土地供求信息不匹配、土地市场不健全或经济调整而处于未被利用状态的土地	产业结构升级引起的“去工业化”而形成的空地、土地投机而产生的空地
周期性城市空地	城市范围内因国民经济和社会活动衰退而处于未被利用状态的土地	居住人口减少、企业倒闭、经营成本过高导致的工业外迁等引起的空地,投资不足引起的空地

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6 结论

（1）城市空地概念存在较大争论。从实证性内涵角度提出,城市空地即城市范围内处于未被利用状态的土地。是否处于被利用的状态,是识别城市空地的根本标准;
（2）城市空地类型分化明显。广州市、渥太华市、纽约市案例研究表明,城市空地至少在土地覆被、土地用途、土地权属3个维度发生类型分化;
（3）城市空地数量大、分布广,但总体破碎、形状不规则,在地块、样带、地区和国家尺度分异明显;
（4）地块分割过于破碎、地块形状不规则、居住人口减少及“去工业化”、土地投机、投资不足、环境问题是城市空地的直接成因。城市空地已沦为城市社会、经济和生态空间的“灰色区域”,但也是增强城市可持续性的潜在资源;
（5）现实呼唤城市空地成为一个重大而又紧迫的学术课题,可遵循“类型划分—格局与过程研究—成因解析—转换机制—影响及价值评估—利用监管”的逻辑多尺度、系统性开展研究,以服务于城市更新、土地供应、土地开发利用监管乃至土地供给侧结构性改革。
The authors have declared that no competing interests exist.

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