我国房地产业的发展与转型
——记名家会客厅讲座第168期
近来，房价问题成为了人们茶余饭后谈论的焦点。先是北京爆出史上最贵学区房，约10平米的胡同房，售价为一平米61万。继而深圳也不甘示弱，从去年一直猛涨到现在，今年二月份新房的最高成交价已然接近10万一平。上海更是全线飘红，据央视报道，一手房价格上涨带动了二手房火爆异常，一位上海业主称，去年6月份买的一套房，到现在仅仅过了8个月就涨了500万，因此引发网友戏言，“工作30年不如买套房。”
房地产，一个关乎着泡沫、强拆等社会热点的名词，紧紧地拴住了社会各界人士的心。那么，房地产是如何发展到当前的状况？房地产的发展趋势如何？又面临着怎样的挑战与机遇？在名家会客厅讲座第168期《我国房地产业的发展与转型》中，重庆大学建设管理与房地产学院的刘贵文教授就带领我们回顾了我国房地产业的发展历程，指引我们理智地面对快速发展的房地产市场。
回顾市场 认清形势
2013年底，我国房地产企业开始走下坡路。直至2014年6月，爆发了惠州“光耀地产资金链绷紧”事件，牵扯到27亿金融机构借款，全国百强光耀拟破产，正式标志着房地产企业的全面下跌。2015年，重庆晋渝、大川房产也相继崩盘。房地产企业持续下跌，重温光耀地产民间借贷的不归路，所有人都在猜测，谁会是下一个倒下的房企？
万科总裁郁亮面对房地产行业的不景气，在万科内部发表了讲话，他说：“从提示风险的角度，行业目前已经进入下半场，企业对于可能存在的市场风险要有充分的认识，积极应对是必要的。谨慎乐观、积极应对是万科对于行业的态度。”此讲话引发了轩然大波。
随着上海的物业东方汇经中心锁定买家，不到两个月，华人首富李嘉诚就抛售了过百亿元的内地商业物业，可谓既卖内地写字楼又卖内地购物中心。李嘉诚在商业上的一举一动备受社会关注，特别是其狂抛中国内地和香港的商业地产目的何在，是否象征着外资也并不看好市场？
就在今年全国两会期间，农民工市民化的问题一度成为了焦点。农民工走进了城市，却因为局高不下的房价，很难真正融入城市。而近日，全国首个“农民工购房节”在北上渝以及周边的二三线城市正式启动，农民工可以在此活动中享受多种优惠购房政策，这也正是政府所鼓励的。那么，农民工成了房企最亲的人？
过去，房产呈现出一二三四线城市连动的景象，而今，一二线城市继续上涨，三四线城市或已崩盘。行业出现了寒热交加的现象，上海由此出台了有关于首付、公积金、户口的楼市新政，希望以此来控制房价。
沉着分析 把握趋势
2015年，在中央及地方多重利好政策的推动下，楼市信心不断增强，购房需求平稳释放，热点城市房价上涨较多，深圳较为突出。据报道称，深圳房价环比上涨3.6%，同比去年涨幅高达57.6%，均位居全国首位。对此，刘贵文教授玩笑道：“深圳是个热血澎湃的城市，每个人都在做梦成为千万富翁，因为买了一套房就成为了千万富翁，而重庆人也每天都在做梦，梦着那五块钱一碗的小面。”刘贵文教授的言谈颇为幽默有趣，引得全场阵阵哄笑。
面对寒热交加的房价变化，有人借机提出了有关于套现、众筹、股房跷跷板的论断，而刘贵文教授认为，这些都是无聊的阴谋论，并从资金面放水、政策面累积、周期性、实力决定价值四方面进行了简单而朴素的原因分析：
1、资金面放水、政策面累积。如今，政府提倡经济增长放缓，2015年GDP实际增速为6.9%，较2014年下滑了0.4个百分点，基本完成了政府预定的经济增长目标。但由于GDP平减指数为-0.5%，名义GDP增速仅为6.4%，名义工业增加值增速仅为0.2%，较2014年分别下滑了1.8个百分点和4.7个百分点。因而导致银行准备金率的变化，而利率和准备金率的下降必将导致房价上涨。正如我们所知道的，猪肉价格上涨通常是通胀的信号，资金寻找避难、寻求保值，就涉及到了房地产领域。
2、周期性。对此，刘贵文教授说到：“房价变化有周期性的特征，房地产涨涨跌跌都是常态”,他也奉劝大家不要相信专家所预测的周期时长，因为周期时长根本无法估计。
3、实力决定价值。当今，我国主要分为四大主体功能区：优化开发区、重点开发区、限制开发区和禁止开发区。我国功针对功能区的规划要求以城市群为主体形态，科学规划城市空间布局，实现紧凑集约、高效绿色发展。然而，城市化与城镇化仍然存在着极大争议。政府希望生产要素均衡配置，但大中小城市的协调发展是一条曲折盘旋的艰难道路。就如瑷珲腾冲线所示，约有94%的人口居住在约占全国土地面积42.9%的东南部地区，约6%的人口居住在约占全国土地面积57.1%的西北部地区。虽然大城市交通拥堵，空气污染大，但就业机会多，医疗条件好。而甘肃西藏等部分地区自然条件恶劣，过于荒凉，并不适于发展及居住。刘贵文教授提到：“没有产业支撑的经济是很不稳定的。”他还对此进行了通俗易懂的解释，他说，以农村走出来的打工者在大城市打工，在小城市买房为例，打工者在大城市打工需要稳定，所以大城市有实体经济的支撑，而打工者在小城市无亲无故，在小城市买房违背了伦理人情，并没有实体经济的支撑。
预测发展 解读转型
近来，某些地方政府过度沉迷于PPP游戏，把房地产作为拉动经济增长的方式，导致本末倒置。以重庆大学城和江北嘴为例，刘贵文教授生动形象地解读了房地产的定位转型——拉动发展到服务发展。同时，新型城镇化也存在三个转变：从数量到质量的转变，从效率到公平的转变，从短期到长期的转变。以工业和服务业为发展动力，建设新型城镇化的基本原则应该是以人为本、统筹兼顾，推动城市现代化、城市集群化、城市生态化、农村城镇化，全面提升城镇化质量和水平。且发展应以推动城镇化由偏重数量规模增加向注重质量内涵提升转变，实现城乡基础设施一体化和公共服务均等化，促进经济社会发展，实现共同富裕为核心。
刘贵文教授还特别强调：“市场波动受很多因素的影响，房地产业本身长期具有发展前景；规律本身都是朴素而简单的，切勿迷信于阴谋论；产业定位要转型，城市发展需要以人文本，企业发展模式应追求多样化。”刘贵文教授朴素而深刻的话语深入人心，引起了同学们雷鸣般的掌声。
思考市场 各抒己见
两个半小时似乎过得很快，刘贵文教授的讲座逐步进入了尾声，在最后的提问环节，同学们进行了深入思考，开展了激烈的现场提问。同学们根据自己的理解，对诸如“重庆与成都两座城市发展潜力对比”、“如何看待把重庆作为西部发展的桥头堡”、“北京周围三四线城市的房地产趋势”、“学区房值不值”、“房地产转型中的创新创业机会”等问题进行了提问，刘贵文教授一一对其进行了耐心详细的解答。
名家会客厅讲座第168期在同学们的恋恋不舍中正式落下了帷幕。感谢名家会客厅让我们有机会深入了解了近几年来房地产业的发展历程，并共同理性认识了房地产业的未来发展趋势，就让我们一起期待下一期名家会客厅讲座的举办吧！
刘贵文：男，香港理工大学博士，重庆大学建设管理与房地产学院教授，博士生导师。现任重庆大学建管学院院长，“中华建设管理研究会”（CRIOCM）常务理事、副秘书长，重庆市建设科学技术委员会委员，重庆市房地产学会理事，中国技术经济委员会价值工程分会理事，住房与城乡建设部科技项目评审专家，国际杂志International Journal of Construction Management 审稿专家。负责和参与了多个国际、国家级、省部级以及横向咨询科研项目。目前研究的主要领域包括：建筑与房地产业发展研究；城市与区域发展战略；重大公共工程项目管理；建筑可持续发展与价值管理等。
文/张简屏
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2016年4月6日
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